الإيطاليون في الغردقة: لماذا يتجهون إلى سهل حشيش؟
دليل عملي للإيطاليين الذين يفكرون في الغردقة أو سهل حشيش لشراء بيت إجازة أو عقار استثماري، يشمل الرحلات من إيطاليا وأسعار العقارات والعائد الإيجاري والمصاريف وضريبة IVIE ونموذج Quadro RW وقواعد الشراء في مصر.
تخيل غداء يوم الأحد في مكان ما بين بيرغامو وباري. يضع أحد الأعمام شوكته جانبا ويعلن أنه سيعود هذا العام إلى شرم الشيخ للمرة الخامسة عشرة. وابن عمه الذي يتصفح إعلانات الشقق خلسة تحت المائدة يقول: "ما رأيكم لو جربنا الغردقة؟". صمت طويل. ثم يسأل العم إن كانت الغردقة تقدم قهوة إسبريسو محترمة. (نعم تقدمها، وبعض المقاهي ستجادلك في الأمر بحماس).
هذا المشهد الصغير يتكرر الآن في كثير من البيوت الإيطالية، والأرقام تشير إلى أنه ليس مجرد حلم على مائدة الغداء. فالإيطاليون أوفياء للبحر الأحمر منذ عقود، لكن الخريطة في أذهانهم تتغير: عدد أكبر منهم ينظر إلى الغردقة وسهل حشيش، وبعضهم يطرح السؤال الأكبر: هل نتوقف عن استئجار أسبوع واحد ونبدأ في امتلاك بيت خاص بنا؟ إذا كنت واحدا منهم فهذا الدليل لك. سنرى من الذي يسافر فعلا، وكيف تصل، وما الفرق بين الغردقة وسهل حشيش، وكم تبلغ تكلفة الشقة، وما الأوراق الإيطالية التي لا يذكرها أحد في العرض التسويقي.
الأرقام أولا: إيطاليا الآن خامس أكبر سوق سياحي لمصر
وفق بيانات وزارة السياحة والآثار المصرية التي نشرها موقع Finestre sull'Arte في الأول من أكتوبر 2026، زار مصر 461059 إيطاليا في الأشهر الخمسة الأولى من 2026، بزيادة 15.1% عن 400692 في الفترة نفسها من 2025. وبذلك تحتل إيطاليا المركز الخامس بين الأسواق الرئيسية، بعد روسيا (1063704) وألمانيا (736354) وبولندا (497007) والمملكة المتحدة (478677). أي أنك لست رائدا وحيدا، بل جزء من حشد ينمو أسرع من كثير من جيرانه.
ونشرت Daily News Egypt في 27 يونيو 2026 زيادة مماثلة بنحو 15% من يناير حتى الأسبوع الأول من يونيو. وفي المادة نفسها قال بيير إزهايا رئيس الرابطة الإيطالية لمنظمي الرحلات ASTOI إن مرسى علم من أكثر الوجهات شعبية بين المسافرين الإيطاليين، وأشار وزير السياحة المصري إلى ازدياد عدد الزوار الإيطاليين المستقلين، أي الذين يحجزون الطيران والإقامة بأنفسهم دون باقة سياحية جاهزة. وهذه التفصيلة تهمنا، فالمسافر المستقل هو بالضبط من يبدأ بالتساؤل عن شقة خاصة به.
لماذا ينظر معتادو شرم الشيخ شمالا؟
اكتسبت شرم الشيخ جمهورها الإيطالي عن جدارة: شمس مضمونة وشعاب مرجانية مشهورة ورحلات يحفظها الإيطاليون عن ظهر قلب. فلماذا يتصفح بعض هؤلاء العشاق الآن إعلانات الغردقة وسهل حشيش؟ هذه أكثر الأسباب التي نسمعها، مع التنبيه إلى أنها قراءتنا للسوق وليست نتائج استطلاع.
إنها مدينة حقيقية وليست شريط منتجعات فقط. يعيش في الغردقة نحو 250 ألف نسمة وفق دليل Expat.com، منهم ما بين 20 و30 ألف مقيم أجنبي. وهذا يعني متاجر كبرى وعيادات ومدارس ومطاعم لا تغلق عندما تغادر آخر رحلة سياحية. ومن يفكر في قضاء بضعة أشهر سنويا، تهمه الحياة اليومية أكثر من البوفيه المفتوح.
يمكنك أن تملك ركنك الخاص. تباع في الغردقة وسهل حشيش شقق وفيلات كثيرة للأفراد، وغالبا بخطط تقسيط من المطورين. ويستخدم كثير من الملاك الوحدة في إجازاتهم ويؤجرونها حين يكونون في بلادهم.
الساحل متنوع. يمكنك اختيار قاعدة نابضة بالحياة في الغردقة، أو خليج منتجعي أنيق في سهل حشيش، أو شاطئ عائلي هادئ في مكادي باي، وكلها على مسافة قصيرة من مطار واحد. وقارنا بين الأولين للعائلات في دليلنا الغردقة أم سهل حشيش للعائلات.
ملاحظة صريحة: لا نتناول هنا قواعد العقار في شرم الشيخ نفسها، فجنوب سيناء موضوع قانوني وعملي مستقل. وإذا كنت تملك هناك أو تريد الشراء، فاسأل محاميا مصريا يعمل في سيناء. هذا المقال عن محافظة البحر الأحمر، حيث توجد عروضنا.
كيف تصل: ميلانو وفيرونا ونابولي وغيرها
الرحلات الجوية أول ما يسأل عنه كل إيطالي، وهذا حقه. فالشقة التي لا تستطيع الوصول إليها بسعر معقول خزانة غالية الثمن. هذا ما وجدناه، ونرجو أن تتأكد من كل موعد على موقع شركة الطيران قبل التخطيط للرحلة.
نابولي: أعلنت ويز إير رحلة مباشرة من نابولي إلى الغردقة اعتبارا من 2 ديسمبر 2026، ثلاث مرات أسبوعيا (الأربعاء والجمعة والأحد)، بأسعار تبدأ من 45.99 يورو. وهي الوجهة المصرية الثانية للشركة من نابولي بعد شرم الشيخ.
ميلانو مالبينسا: يذكر موقع تتبع الرحلات FlightsFrom أن إيزي جيت تشغل رحلتين أسبوعيا وطيران القاهرة رحلة واحدة، ومدة الرحلة نحو 4 ساعات و15 دقيقة. وتذكر الصفحة نفسها أن آخر رحلة لويز إير مالطا على هذا الخط كانت في 25 مارس 2026.
فيرونا: يعرض FlightsFrom رحلة لشركة نيوس مرة أسبوعيا اعتبارا من 25 مارس 2027، ومدتها نحو 3 ساعات و50 دقيقة.
هذه المواقع تعرض جداول نموذجية وليست متسقة دائما، فاعتبرها إشارة لا وعدا. ومن المفيد أن تعلم أن صحيفة il Giornale ذكرت في ديسمبر 2024، في مقال عن مرسى علم، أن نحو عشر رحلات يوميا تغادر إيطاليا إلى البحر الأحمر المصري من روما فيوميتشينو وميلانو مالبينسا ونابولي وفيرونا. وإذا كان يغريك أن تلقي نظرة على مرسى علم أيضا، فأنت في صحبة طيبة.
الغردقة أم سهل حشيش؟ خريطة سريعة للإيطاليين
هذا أول اختيار يواجه معظم المتحولين عن شرم الشيخ، وهذه نسختنا المختصرة. ونتعمق أكثر في دليلنا عن أحياء سهل حشيش.
السؤال
الغردقة
سهل حشيش
الأجواء
مدينة كبيرة بشواطئ وأسواق وحياة ليلية
خليج منتجعي مخطط بممشى ومارينا
الحياة اليومية
كل شيء قريب منك
أهدأ، والمتاجر الكبرى تحتاج إلى مشوار بالسيارة
البعد عن المطار
قريبة من المركز
نحو 18 كم (Expat.com)، أي قرابة 20 دقيقة
المشتري المعتاد
من يريد العيش هناك جزءا من العام
ملاك بيوت العطلات الباحثون عن الرقي
مستوى الأسعار
أقل
أعلى
إذا تخيلت نفسك تشتري الخبز في الثامنة صباحا وتتحدث مع الخباز فاختر الغردقة. وإذا تخيلت نفسك على شرفة مع كتاب دون أصوات أبواق السيارات فاختر سهل حشيش. ويقضي كثير من الإيطاليين أسبوعا في كل منهما قبل القرار، وهذا أرخص بحث ستجريه في حياتك.
كم تكلف الشقة فعلا؟
يذكر دليل كتبه ميخائيل كونون على موقع Realting.com (15 يونيو 2026) أن شقق غرفتي النوم في الغردقة تتراوح تقريبا بين 500 و1200 دولار للمتر المربع بحسب المنطقة، وأن متوسط سهل حشيش بين 1700 و2200 دولار للمتر المربع. وينبه الدليل نفسه إلى اتساع نطاق الأسعار في سهل حشيش، فاستخدمها كبوصلة تقريبية.
ولنأخذ مثالا محددا: شقة بغرفتي نوم مساحتها 115 مترا في كمبوند كالا بمنطقة العربية في الغردقة كانت معروضة على Property Finder بسعر 8900000 جنيه مصري، بخطة سداد دفعة أولى 0% على ست سنوات أو دفعة أولى 10% على سبع. وبسعر الصرف في 19 أكتوبر 2026 على موقع 30Rates (اليورو يساوي 60.2352 جنيه) يبلغ ذلك نحو 147800 يورو، أي قرابة 171 ألف دولار بسعر تقريبي 52 جنيها للدولار. وكان الإعلان موسوما بأنه لم يعد متاحا عند مراجعتنا، فاقرأه كمثال على شكل السوق وليس كعرض. وتتغير أسعار البيع على الخريطة وخططه باستمرار، ولهذا يخبرك شرحنا للشراء على الخريطة بما تسأل عنه المطور.
أما على جانب الدخل، فمتوسط صافي العائد الإيجاري على منصتنا 12.4%، لكن اعتبره الحد الأعلى لما تتوقعه. ويضع موقع Global Property Guide متوسط العائد الإجمالي في مصر عند 7.47% للربع الثاني من 2026، ويقل الصافي عادة بنقطة ونصف إلى نقطتين. وشرحنا الحساب في مقال هل عائد 12.4% حقيقي؟.
وتكاليف التشغيل هي الجزء الذي ينساه الجميع. في مثالنا لشقة بثلاثة ملايين جنيه، تبلغ رسوم الخدمات والمرافق والإصلاحات والضريبة العقارية المحلية نحو 75300 جنيه سنويا، أي قرابة 1250 يورو بالسعر الحالي. هذا توضيح منا وليس عرض سعر، لكنه يبين الحجم التقريبي.
الواجب الإيطالي: ضريبة IVIE ونموذج Quadro RW
والآن الجزء الأقل بريقا، والوحيد الخاص بك. إذا كنت مقيما ضريبيا في إيطاليا وتملك عقارا في الخارج، فعليك عموما الإفصاح عنه في قسم Quadro RW من الإقرار الضريبي ودفع ضريبة IVIE، وهي الضريبة الإيطالية على العقارات الأجنبية. ووفق Fisco Investimenti (محدث في 30 أكتوبر 2026) فإن المعدل العادي لعام 2026 هو 1.06%، يحسب على تكلفة الشراء للعقارات خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، ويسدد بنموذج F24، ولا شيء مستحق إذا بلغ الناتج 200 يورو أو أقل. ويمكن خصم ضريبة أجنبية مشابهة على العقار.
ولتوضيح ذلك بحسابنا نحن: على شقة بقيمة 150 ألف يورو، يعطي 1.06% مبلغ 1590 يورو سنويا. وتذكر بعض الأدلة الأقدم نسبة 0.76%، فالمعدل يتوقف على المصدر والسنة. اسأل محاسبا إيطاليا يعرف العقارات الأجنبية، واسأله مبكرا لأن ذلك يغير حسابات العائد لديك. كما أن دخل إيجار شقة مصرية له آثار ضريبية في إيطاليا، ولم نتحقق من كيفية تفاعلها مع الضرائب المصرية، فلا تخمن بل احصل على الرد مكتوبا من محاسب قبل أن توقع.
الدفع وقواعد اللعبة
قواعد مصر للأجانب ليست معقدة لكنها صارمة. يذكر دليل مصلحة الشهر العقاري للمشترين الأجانب (15 سبتمبر 2025) حدا أقصى عقارين ومساحة 4000 متر مربع، وعربونا يتراوح عادة بين 10% و30%، وتسجيلا قد يستغرق من ثلاثة إلى اثني عشر شهرا. ويؤكد دليل آخر للجهة نفسها أن العقار لا يصبح ملكك قانونا إلا بعد تسجيله.
وفي ما يخص الدفع، نشرت The Rio Times في 21 سبتمبر 2026 أنه بموجب التعميم رقم 41 للبنك المركزي المصري على المشتري الأجنبي أن يثبت أن الثمن دفع من الخارج بعملة أجنبية إلى بنك مصري معتمد. وبالنسبة للمشتري الإيطالي يعني ذلك يورو يخرج من حسابك الإيطالي، مع أثر ورقي تحتفظ به إلى الأبد. احتفظ بإيصالات التحويل وبشهادة التحويل الوارد من البنك، فهي مهمة إذا أردت يوما أن تبيع وتخرج أموالك. كما تنصح الحكومة البريطانية في دليلها لشراء العقار في مصر باستشارة قانونية مستقلة وبعقد ثنائي اللغة، وهي نصيحة سليمة لأي مشتر مهما كان جواز سفره. ويغطي دليلنا خطوة بخطوة للشراء التسلسل من الحجز إلى استلام المفاتيح.
جرب قبل أن تشتري: خطة من ثلاث خطوات
هذا ما كنا سنفعله لو كنا مكانك، بحذاء رياضي مريح، فهو الأنسب لممشى الغردقة.
استأجر أسبوعين لا سبعة أيام. احجز إيجارا للعطلات في الغردقة وآخر في سهل حشيش. اذهب إلى السوبرماركت، وجرب المقاهي، واختبر سؤال "ماذا نفعل يوم الثلاثاء؟".
تحدث إلى الناس. زر مجمعين أو ثلاثة جاهزة، وتحدث مع الملاك، واسأل عن رسوم الخدمات وعن سرعة تنفيذ الإصلاحات.
أنجز واجباتك في بلدك. تحدث مع محاسب عن IVIE ونموذج Quadro RW، ومع محام مصري مستقل عن العقد، قبل دفع أي عربون.
على ريد سي ليستينجز يستخدم المشترون المنصة مجانا، والوكالات والمطورون موثقون بإجراءات التحقق من الهوية، ويمكنك التواصل مع الوكلاء مباشرة عبر واتساب، مع عرض الأسعار باليورو أو الدولار أو الجنيه الإسترليني أو الجنيه المصري. ابدأ بـشقق وفيلات في الغردقة أو بيوت في سهل حشيش، واختر ثلاثة تبهجك، وأرسل الرسالة الأولى.
ربما لن يترك العم شرم الشيخ أبدا، ولا بأس. لكن ابن العم الذي يخفي الإعلانات تحت المائدة قد يكون على حق. احجز الأسبوعين، ودع البحر يحسم الجدل.
