Italové v Hurghadě: proč objevují Sahl Hasheesh

Představ si nedělní oběd někde mezi Bergamem a Bari. Něčí strýc odloží vidličku a oznámí, že letos, popatnácté, jede zase do Sharmu. Něčí bratranec, který pod stolem tajně prochází inzeráty bytů, řekne: „Nebo bychom mohli zkusit Hurghadu.“ Ticho. Pak se strýc zeptá, jestli mají v Hurghadě pořádné espresso. (Mají. Některé podniky se o tom s tebou dokonce budou hádat.)

Podobné scénky se právě teď odehrávají v řadě italských rodin a čísla naznačují, že nejde jen o nedělní fantazii. Italové jsou Rudému moři věrní desítky let, ale mapa v jejich hlavách se mění: víc lidí se dívá na Hurghadu a Sahl Hasheesh a někteří řeší i větší otázku, jestli přestat pronajímat týden a začít mít něco vlastního. Pokud jsi jedním z nich, tenhle článek je pro tebe. Podíváme se, kdo tam doopravdy jezdí, jak se tam dostaneš, v čem se Hurghada a Sahl Hasheesh liší, kolik stojí byt a jaké italské papírování ti u prodejní prezentace nikdo nezmíní.

Nejdřív čísla: Itálie je dnes pátým největším trhem Egypta

Podle údajů egyptského ministerstva cestovního ruchu a památek, které uvedl server Finestre sull'Arte 1. října 2026, navštívilo Egypt v prvních pěti měsících roku 2026 celkem 461 059 Italů, o 15,1 % víc než 400 692 ve stejném období 2025. Itálie je tak pátá mezi hlavními trhy, za Ruskem (1 063 704), Německem (736 354), Polskem (497 007) a Spojeným královstvím (478 677). Takže nejsi osamělý průkopník: patříš do davu, který roste rychleji než většina okolních.

Daily News Egypt 27. června 2026 psal o podobném růstu zhruba o 15 % od ledna do prvního červnového týdne. V témže textu Pier Ezhaya, předseda italské asociace cestovních kanceláří ASTOI, uvedl, že Marsa Alam patří mezi nejoblíbenější cíle italských cestovatelů, a egyptský ministr cestovního ruchu zmínil víc samostatných italských návštěvníků, tedy lidí, kteří si letenky a ubytování rezervují sami a nekupují zájezd. Ten detail je pro nás důležitý. Cestovatel, který si vše zařizuje sám, je přesně ten, kdo se začne ptát, jaké by to bylo mít byt vlastní.

Proč se stálí hosté Sharmu dívají na sever

Sharm el-Sheikh si svůj italský fanklub zasloužil poctivě: spolehlivé slunce, slavné útesy, lety, které Italové znají nazpaměť. Proč tedy někteří z těch fanoušků teď listují nabídkami v Hurghadě a Sahl Hasheeshi? Tady jsou důvody, které slyšíme nejčastěji, s upozorněním, že jde o naše čtení trhu, ne o data z průzkumu.

Je to skutečné město, ne jen pás resortů. V Hurghadě žije podle průvodce Expat.com asi 250 000 lidí, z toho 20 000 až 30 000 expatů. To znamená supermarkety, ordinace, školy a restaurace, které nezavřou, když odletí poslední charter. Když přemýšlíš o pár měsících ročně, každodenní život je důležitější než bufet.

Můžeš mít svůj kousek. V Hurghadě a Sahl Hasheeshi se prodává spousta bytů a vil soukromým kupcům, často se splátkovými plány od developerů. Mnoho majitelů byt používá na vlastní dovolenou a pronajímá ho, když jsou doma.

Pobřeží je rozmanité. Můžeš si vybrat živý městský základ v Hurghadě, vyladěnou resortní zátoku v Sahl Hasheeshi nebo klidnější rodinnou pláž v Makadi Bay, vše kousek od jednoho letiště. První dvě porovnáváme pro rodiny v průvodci Hurghada nebo Sahl Hasheesh pro rodiny.

Upřímná poznámka: pravidla pro nemovitosti v samotném Sharmu tady nerozebíráme, protože jižní Sinaj je samostatné právní i praktické téma. Pokud tam už vlastníš nebo chceš koupit, zeptej se egyptského právníka, který pracuje na Sinaji. Tenhle článek je o Rudomořské guvernorátu, kde jsou naše nabídky.

Jak se tam dostat: Milán, Verona, Neapol a dál

Lety jsou první otázka každého Itala, a právem. Byt, do kterého se nedostaneš levně, je velmi drahá skříň. Tady je, co jsme našli, a každý spoj si prosím ověř na webu aerolinky dřív, než začneš plánovat.

• Neapol: Wizz Air oznámil přímou linku Neapol-Hurghada od 2. prosince 2026, třikrát týdně (středa, pátek a neděle), s cenami od 45,99 €. Je to druhá egyptská destinace aerolinky z Neapole po Sharm el-Sheikhu.

• Milán Malpensa: sledovač letů FlightsFrom uvádí easyJet (dva lety týdně) a Air Cairo (jeden týdně), let trvá asi 4 hodiny 15 minut. Stejná stránka zmiňuje, že poslední let Wizz Air Malta na této trase byl 25. března 2026.

• Verona: FlightsFrom ukazuje let Neos jednou týdně od 25. března 2027, asi 3 hodiny 50 minut ve vzduchu.

Tyhle sledovače ukazují vzorové rozpisy a nejsou vždy konzistentní, ber je proto jako ukazatel, ne jako slib. Dobré je vědět i to, že deník il Giornale v prosinci 2024 v textu o Marsa Alam psal, že z Itálie odlétá k egyptskému Rudému moři téměř deset letů denně z Říma Fiumicina, Milána Malpensy, Neapole a Verony. Pokud tě láká i Marsa Alam, jsi v dobré společnosti.

Hurghada, nebo Sahl Hasheesh? Rychlá mapa pro Italy

Tuhle volbu řeší většina konvertitů ze Sharmu jako první, takže tady je naše krátká verze. Víc se jí věnujeme v průvodci čtvrtě Sahl Hasheeshe.

Otázka

Hurghada

Sahl Hasheesh

Atmosféra

Velké město s plážemi, trhy a nočním životem

Plánovaná resortní zátoka s promenádou a přístavem

Každodenní život

Všechno za rohem

Klidnější, větší obchody kus autem

Vzdálenost od letiště

Blízko centra

Asi 18 km (Expat.com), zhruba 20 minut

Typický kupec

Kdo tu chce žít část roku

Majitelé rekreačních bytů, kteří chtějí lesk

Cenová hladina

Nižší

Vyšší

Pokud se vidíš, jak v osm ráno kupuješ chleba a klábosíš s pekařem, Hurghada. Pokud se vidíš na terase s knihou a bez houkajících aut, Sahl Hasheesh. Mnoho Italů stráví týden v každé z nich, než se rozhodne, a je to nejlevnější průzkum, jaký kdy uděláš.

Kolik byt opravdu stojí?

Průvodce Mihaila Konona na Realting.com (15. června 2026) uvádí u bytů 2+kk v Hurghadě zhruba 500 až 1 200 USD za metr čtvereční podle oblasti a v Sahl Hasheeshi průměr 1 700 až 2 200 USD za metr čtvereční. Průvodce sám poznamenává, že rozpětí v Sahl Hasheeshi je široké, ber je proto jako hrubý kompas.

Konkrétní příklad: byt 2+kk o 115 m2 v komplexu Cala v oblasti Arabia v Hurghadě byl na Property Finder za 8 900 000 egyptských liber, se splátkami 0 % záloha na šest let nebo 10 % záloha na sedm. Při kurzu z 19. října 2026 na 30Rates (1 euro = 60,2352 egyptské libry) je to asi 147 800 €. Inzerát byl při naší kontrole označen jako už nedostupný, ber ho tedy jako ukázku trhu, ne jako nabídku. Ceny a plány na papíře se pořád mění, proto ti náš průvodce nákupem na papíře říká, na co se developera ptát.

Na straně příjmů je průměrný čistý výnos z pronájmu na naší platformě 12,4 %, ber to ale jako horní hranici toho, co můžeš čekat. Global Property Guide uvádí průměrný hrubý výnos Egypta 7,47 % za druhé čtvrtletí 2026, čistý bývá obvykle o jeden a půl až dva body nižší. Počítáme to v článku je 12,4% výnos reálný?.

Provozní náklady jsou to, na co všichni zapomínají. V našem příkladu pro byt za 3 000 000 egyptských liber vychází poplatky za správu, energie, opravy a místní daň z nemovitosti na asi 75 300 egyptských liber ročně, tedy zhruba 1 250 € dnešním kurzem. Je to naše ilustrace, ne nabídka, ale ukazuje řádově, o čem se bavíme.

Italské domácí úkoly: IVIE a Quadro RW

Teď nejméně lákavá část, a jediná, která se týká konkrétně tebe. Pokud jsi daňovým rezidentem Itálie a vlastníš nemovitost v zahraničí, obecně ji musíš uvést v části Quadro RW daňového přiznání a platit IVIE, italskou daň ze zahraničních nemovitostí. Podle Fisco Investimenti (aktualizováno 30. října 2026) je běžná sazba pro rok 2026 1,06 %, počítaná z pořizovací ceny u nemovitostí mimo EU a EHP, placená formulářem F24, a nic se neplatí, pokud částka nepřesáhne 200 €. Podobnou zahraniční daň z nemovitosti lze odečíst.

Pro představu naším výpočtem: u bytu za 150 000 € dělá 1,06 % částku 1 590 € ročně. Některé starší průvodce uvádějí 0,76 %, sazba tedy závisí na zdroji a roce. Zeptej se commercialisty, který se vyzná v zahraničních nemovitostech, a zeptej se brzy, protože to mění tvůj výpočet výnosu. I příjem z pronájmu egyptského bytu má v Itálii daňové důsledky a my jsme neověřili, jak se potkávají s egyptskými daněmi. Nehádej, nech si to písemně potvrdit od účetního dřív, než podepíšeš.

Platba a pravidla hry

Egyptská pravidla pro cizince nejsou složitá, ale jsou přísná. Průvodce katastru pro zahraniční kupce (15. září 2025) zmiňuje limit dvou nemovitostí a 4 000 m2, zálohy obvykle 10 až 30 % a registraci, která může trvat tři až dvanáct měsíců. Další průvodce katastru je jasný: nemovitost není právně tvoje, dokud není zaregistrována.

K platbám: The Rio Times 21. září 2026 uvedl, že podle oběžníku č. 41 egyptské centrální banky musí zahraniční kupci prokázat, že cena byla zaplacena ze zahraničí v cizí měně autorizované egyptské bance. Pro italského kupce to znamená eura odcházející z tvého italského účtu, s papírovou stopou, kterou si schováš navždy. Uschovej potvrzení o převodech a certifikát o příchozím převodu od banky: budou se hodit, kdybys jednou chtěl prodávat a peníze vyvézt. Také britská vláda v průvodci nákupem nemovitostí v Egyptě radí nezávislé právní poradenství a dvojjazyčnou smlouvu, což je rozumné pro každého, ať má jakýkoli pas. Náš průvodce nákupem krok za krokem pokrývá postup od rezervace po klíče.

Vyzkoušej, než koupíš: plán o třech krocích

Tohle bychom dělali na tvém místě, v teniskách, které jsou na hurghadské promenádě to pravé.

1. Pronajmi si dva týdny, ne sedm dní. Rezervuj dovolenkový pronájem v Hurghadě a jeden v Sahl Hasheeshi. Zkus nákup v supermarketu, obchůzku kaváren a test „co tu budeme dělat v úterý“.

2. Mluv s lidmi. Navštiv dva nebo tři hotové komplexy, popovídej si s majiteli a zeptej se, jaké jsou poplatky za správu a jak rychle se řeší opravy.

3. Udělej domácí úkoly. Promluv si s commercialistou o IVIE a Quadro RW a s nezávislým egyptským právníkem o smlouvě, než zaplatíš jakoukoli zálohu.

Na Red Sea Listings kupující platformu používají zdarma, agentury a developeři jsou ověření KYC a s agenty se spojíš přímo přes WhatsApp, s cenami v eurech, dolarech, librách nebo egyptských librách. Začni s byty a vilami v Hurghadě nebo s domy v Sahl Hasheeshi, vyber tři, které tě rozesmějí, a pošli první zprávu.

Strýc možná Sharm nikdy neopustí a to je v pořádku. Ale bratranec s inzeráty otevřenými pod stolem může být na stopě něčemu dobrému. Rezervuj ty dva týdny a nech spor rozhodnout moře.