Prodej nemovitosti v Egyptě | Pravidla pro přeprodej a daň 2,5 %

Koupě bytu u Rudého moře je ta zábavná část. Jsou tu brožury, západy slunce a prodejce, který nějak přesně ví, jak si dáváte kávu. Prodej je druhá polovina příběhu a na notářství se zatím nikdo nikdy nepořádal oslava. Dobrá zpráva je, že prodej je mnohem méně strašidelný, než zní, pokud před zveřejněním inzerátu víte tři věci: zda smíte prodat, co vezme finanční úřad a jak se peníze dostanou domů. Když to zařídíte správně, zbytek jsou už jen prohlídky a zdvořilostní řeči.

Tento průvodce vás provede vším, od první podmínky, kterou musíte ověřit, až po den, kdy peníze přistanou na vašem vlastním účtu. Dobře navazuje na náš návod koupě nemovitosti v Egyptě pro cizince, protože doklady, které jste si opatřili při nákupu, přesně potřebujete i při prodeji.

Krok první: smíte už vůbec prodat?

Začněme nepříjemným pravidlem. Podle serveru The Rio Times cizinec „může prodat až pět let po zápisu vlastnictví“ a lhůta se počítá od zápisu do katastru, nikoli od dne podpisu smlouvy. Stejný článek uvádí, že výjimku může schválit předseda vlády. Vlastní průvodce katastru nemovitostí pro zahraniční kupce je měkčí: podle něj kupující nesmí prodat pět let po koupi, „v některých případech“, aniž by uvedl, o které případy jde.

Tak které tedy platí? Starší právní komentáře, včetně přehledu advokátní kanceláře Al Tamimi & Company k zákonu č. 230 z roku 1996 a usnesení předsedy vlády z roku 2005, popisovaly guvernorát Rudého moře jako jednu z oblastí vyňatých z omezení přeprodeje. Tento komentář je několik let starý, takže ho berte spíše jako silnou nápovědu než jako zelenou. Než s kupcem cokoli podepíšete, nechte egyptského advokáta písemně potvrdit, zda je vaše konkrétní jednotka v konkrétním komplexu dnes volná k přeprodeji. Je to desetiminutová otázka, která vám může ušetřit velmi špatný měsíc.

Druhý bod, na kterém lidé často ztroskotají: prodat můžete jen to, co je skutečně vaše. Pokyny katastru jsou neoblomné, že nemovitost „není právně vaše, dokud není zapsána“, a konečný zápis může trvat 3 až 12 měsíců. Pokud jste koupili před několika lety a zápis jste nikdy nedokončili, udělejte to jako první. Advokát kupujícího bude požadovat zapsaný list vlastnictví a „mám smlouvu a velmi pěkný dopis od developera“ není list vlastnictví.

Stále na plánu? Prodáváte smlouvu, ne byt

Pokud still platíte splátky, ještě nevlastníte hotovou nemovitost. Držíte kupní smlouvu a její prodej se obvykle nazývá postoupení. Průvodce k přeprodeji od realitní kanceláře Gouna Realty to říká jasně: developer je často „stranou v tom, zda a jak k tomu dojde“, a převod, který developer řádně nezaevidoval, „nemusí chránit žádnou ze stran“.

V praxi to znamená ověřit tři věci: zda vaše smlouva vůbec dovoluje postoupení, zda developer potřebuje souhlas a jaké poplatky účtuje za aktualizaci dokumentů. Zveřejněné sazebníky jsme nenašli a u jednotlivých developerů se liší, takže si číslo vyžádejte písemně. Náš přehled projektů na plánu vysvětluje, jak fungují platební plány, a stejná logika platí i obráceně: nový kupující přebírá vaše zbývající splátky, takže čím průhlednější harmonogram, tím rychlejší prodej.

Daň: 2,5 % z ceny, ne ze zisku

Tohle je část, u které se prodávající narovnají. Egypt vybírá daň z převodu nemovitosti ve výši 2,5 %, která se počítá z celé prodejní ceny, nikoli z vašeho zisku. The Rio Times to výslovně uvádí a Global Investments (stránka aktualizována v červnu 2026) dodává, že se uplatní i při prodeji se ztrátou. Platí prodávající. Přehled pravidel od společnosti Andersen, která vychází ze zákona č. 5 z roku 2021, uvádí, že platba je splatná do 30 dnů od převodu, a za pozdní úhradu hrozí pokuta navázaná na sazbu Centrální banky Egypta. Global Investments popisuje, že daň se strhává při zápisu prostřednictvím Úřadu pro daň z nemovitostí, takže v praxi ji uvidíte vybranou jako součást prodeje, nikoli dohánět dodatečně.

Změnila se sazba? Egyptský ministr financí Ahmed Kouchouk v prosinci 2025 developerům sdělil, že daň zůstává na 2,5 procenta, a plánuje se mobilní aplikace pro zjednodušení platby. Pravidla v této oblasti se ale mění, takže aktuální výši si ověřte, až přijmete nabídku.

Výjimky existují, ale jsou úzké. Přehled od společnosti Andersen zahrnuje převody dědictvím, darem nebo darováním manželům, rodičům a dětem a nucené prodeje. Běžný prodej nepříbuznému kupci mezi ně nepatří.

Jak to vypadá v číslech

Tady je propočet na příkladu. Je ilustrativní a je náš, nejde o nabídku. Řekněme, že jste koupili byt za 3 000 000 EGP a prodáváte ho za 4 000 000 EGP. Provize makléře prodávajícího je odhadnuta na 2,5 %, což je střed rozsahu 2 % až 3 %, který uvádí Global Property Guide. Přepočty používají středové kurzy 30Rates ke dni 19. října 2026 (1 EUR = 60,24 EGP, 1 GBP = 71,74 EGP) a přibližně 52 EGP za dolar, jak uvádí The Rio Times.

Položka

EGP

Přibl. GBP

Prodejní cena

4,000,000

55,800

Daň z převodu, 2,5 % z ceny

100,000

1,390

Provize makléře, odhadem 2,5 %

100,000

1,390

Vám zůstane, před právními poplatky a případnou daní v domovské zemi

3,800,000

53,000

Všimněte si, co daň udělá s vaším ziskem. Váš zisk byl 1 000 000 EGP a daň ve výši 2,5 % činí 100 000 EGP, tedy desetinu tohoto zisku. Kdybyste naopak prodali za 2 800 000 EGP, tedy se ztrátou 200 000 EGP, daň by byla stejně 70 000 EGP. Nikdo rád neplatí daň ze ztráty, ale alespoň je to jednoduchá aritmetika.

Domovská země si může říct své

Global Investments upozorňuje, že pokud jste daňovým rezidentem země, která zdaňuje kapitálové zisky ze zahraničních nemovitostí, můžete v domovské zemi dlužit daň z jakéhokoli zisku a egyptská daň 2,5 % na ni nemusí být přímo započitatelná, a to podle smlouvy. Pravidla se velmi liší mezi Velkou Británií, Itálií, Českem, Německem a ostatními zeměmi, takže před přijetím nabídky, nikoli po ní, si domluvte krátkou konzultaci s účetním v zemi, kde žijete.

Jak nastavit cenu, abyste později nebrečeli

Majitelé mají tendenci oceňovat srdcem. Vy si pamatujete krásná rána na balkoně, kupující vidí poplatek za služby a schodiště. Začněte raději důkazy. Zjistěte, za kolik se skutečně nabízejí srovnatelné jednotky ve vašem komplexu nebo čtvrti, a pamatujte, že nabídkové ceny jsou naděje, zatímco prodané ceny jsou fakta. Bayut, Property Finder a Aqarmap ukazují aktuální nabídkové ceny a naše vlastní nabídky v Hurghadě, nabídky v Sahl Hasheeshi a nabídky v El Gouně vám dají představu o obvyklé ceně podle oblasti.

Pomohou tři upřímné úpravy. Za prvé porovnávejte srovnatelné věci: patro, výhled, vybavení a to, zda je jednotka zařízená. Za druhé mějte na paměti, že daň 2,5 % a provize makléře se odečítají z vaší strany, takže minimální prodejní cenu stanovte po odečtení nákladů, ne před nimi. Za třetí, pokud jste jednotku koupili za startovní cenu developera, nepředpokládejte, že trh při přeprodeji zaplatí startovní cenu plus inflaci. Někdy ano, někdy méně. Ocenění od místního odhadce, které Expat Focus doporučuje jako první krok, stojí málo ve srovnání se šestiměsíční inzercí, která visí na špatné ceně.

Balíček dokumentů

Kupující, a zvlášť advokáti kupujících, milují úhledné desky. Připravte je před první prohlídkou a budete působit jako seriózní prodávající. Minimálně potřebujete zapsaný list vlastnictví nebo potvrzení o zápisu, pas, kupní smlouvu podepsanou při nákupu, doklady o úhradě každé splátky a potvrzení developera, že nic nedlužíte. Přidejte nedávné účty za služby a energie. Také bychom požádali správu komplexu o písemné potvrzení, že poplatky za služby jsou uhrazeny, protože nezaplacený zůstatek je klasické překvapení na poslední chvíli. Poslední položka je obecná rada od nás, nikoli právní požadavek, který bychom našli, takže zjistěte, zda ji komplex vydává.

Uschovejte bankovní doklady o tom, jak peníze přišly. K tomu se vrátíme, protože je to důležitější, než si většina prodávajících uvědomuje.

Hledání kupce

Okruh kupců u Rudého moře je široký: Evropané hledající zimní slunce, investoři z Perského zálivu, Egypťané stěhující se z Káhiry a občas vzdálený pracovník, který si oblíbil marinu. Vaším úkolem je být snadno k nalezení a snadno k odpovědi „ano“.

Dobré fotografie udělají víc než jakýkoli chytrý popis. Fotografujte za denního světla, uklidněte balkon a ukažte výhled, protože výhled je to, co lidé kupují. Zmiňte věci, které kupující hledají: vzdálenost od pláže a letiště, zda je jednotka zařízená, poplatky za služby a zda má povolení ke krátkodobému pronájmu. Pokud byt vydělává jako prázdninový pronájem, uveďte skutečnou historii rezervací, protože byt s doloženým příjmem se prodá rychleji než byt se slibem.

Na Red Sea Listings kupující a nájemci platformu používají zdarma, agentury a developeři jsou ověřeni podle pravidla KYC a každý inzerát má přímou linku WhatsApp, takže můžete mluvit s vážnými zájemci bez prostředníka. Pokud pracujete s makléřem, dohodněte si provizi písemně dřív, než začnou prohlídky; Global Property Guide uvádí provizi prodávajícího 2 % až 3 %, ale berte to jako orientační hodnotu, ne pravidlo.

Prověřujte kupce stejně pečlivě, jako prověřují vás. Trvejte na bankovních převodech, nikdy na hotovosti, a mějte se na pozoru před kýmkoli, kdo spěchá, nebo navrhuje „neformální“ dohodu. Náš kontrolní seznam proti podvodům funguje i z pohledu prodávajícího. A pokud je váš kupec cizinec, mějte na paměti, co The Rio Times píše o oběžníku 41 (Circular 41): od 26. března 2024 musí zahraniční kupující doložit, že cena byla zaplacena z ciziny, v cizí měně, prostřednictvím banky schválené Centrální bankou Egypta. Kupec, který to nedokáže, je kupec s problémem, a takový problém nechcete zdědit.

Jak dostat peníze ven

Toto je otázka, kterou bych položil jako první, kdybych byl na vašem místě. Stručně: výtěžek obecně může Egypt opustit, ale jen se stopou na papíře. Průvodce katastru nemovitostí uvádí, že převod prostředků, například zisků z prodeje nemovitosti, je „obecně povolen“, podléhá pravidlům Centrální banky Egypta a že musíte být schopni doložit původ peněz.

The Rio Times je konkrétnější. Radí si od egyptské banky vyžádat při nákupu písemné potvrzení o příchozím převodu a uschovat ho, protože právě to potvrzení umožní vyvézt prodejní výtěžek v tvrdé měně. Investiční zákon č. 72 z roku 2017 zaručuje převod investovaných prostředků do zahraničí prostřednictvím bank registrovaných u centrální banky, ale článek varuje, že záruka „je jen tak dobrá jako papíry, které za ní stojí“. Peníze, které přišly mimo bankovní systém, lze podle něj vyvézt pouze v egyptských librách za kurz platný daný den.

Vyhledejte tedy bankovní potvrzení ještě předtím, než nabídku zveřejníte. Pokud ho nemůžete najít, zeptejte se egyptské banky, co dokáže znovu vystavit, a včas to probírejte s advokátem. V prvním měsíci se to řeší mnohem snáz než v šestém. Celý příběh pro cestu dovnitř najdete v našem průvodci posíláním peněz do Egypta na koupi nemovitosti.

Realistický harmonogram

Toto je náš vlastní hrubý odhad, nikoli oficiální harmonogram, za předpokladu, že váš list vlastnictví je již zapsán:

• 1. až 2. týden: potvrďte pravidlo přeprodeje s advokátem, shromážděte dokumenty, najděte bankovní potvrzení, stanovte cenu.

• 2. až 4. týden: fotografie, inzerát, první prohlídky, první nabídky. Vzdálené prohlídky videohovorem fungují dobře pro zahraniční kupce.

• 4. až 8. týden: vyjednávání, předběžná smlouva, záloha uhrazená bankovním převodem, advokát kupujícího ověřuje list vlastnictví.

• 8. až 12. týden: konečná smlouva, zápis, úhrada daně 2,5 %, převod zbytku částky.

• Po dokončení: vyžádejte si bankovní doklady potřebné k odeslání výtěžku domů, poté informujte domácí daňový úřad o tom, co potřebuje vědět.

Nemovitost, která je stále na plánu, nebo nemovitost s nezapsaným listem vlastnictví, bude trvat déle. Počítejte s trpělivostí a vydržte, pokud je první nabídka drzá; první nabídka téměř vždy taková je.

Kontrolní seznam prodávajícího

Než zveřejníte inzerát, projděte si tento seznam jednou. Potvrdil advokát písemně, že jednotku lze nyní přeprodat? Je list vlastnictví zapsán, nebo pokud jde o projekt na plánu, dovoluje vaše smlouva postoupení a kolik účtuje developer? Máte potvrzení o příchozím převodu od své banky? Ocenili jste jednotku podle srovnatelných nabídek a stanovili minimální cenu po odečtení daně 2,5 % a provize makléře? Mluvili jste s účetním doma o případné dani z zisku? A máte připravené čisté desky s dokumenty k předání?

Odškrtněte si to a prodej přestane být záhadou a stane se seznamem úkolů. Pokud jste připraveni na další krok, zveřejněte svou nemovitost na Red Sea Listings a nechte ověřené kupce, aby přišli za vámi. Moře tu bude i tehdy, až dokončíte papíry, a my také.