Immobilie in Ägypten verkaufen | Wiederverkaufsregeln & 2,5% Steuer

Eine Wohnung am Roten Meer zu kaufen ist der spaßige Teil. Es gibt Broschüren, Sonnenuntergänge und einen Verkäufer, der irgendwie genau weiß, wie Sie Ihren Kaffee trinken. Der Verkauf ist die andere Hälfte der Geschichte, und niemand hat je eine Party im Notariat gefeiert. Die gute Nachricht: Verkaufen ist weit weniger beängstigend, als es klingt, solange Sie vor dem Inserat drei Dinge kennen: ob Sie überhaupt schon verkaufen dürfen, was der Fiskus verlangt und wie das Geld nach Hause kommt. Wenn Sie das richtig machen, bleiben nur noch Besichtigungen und Smalltalk.

Dieser Leitfaden führt Sie durch alles, vom ersten Punkt, den Sie prüfen müssen, bis zu dem Tag, an dem das Geld auf Ihrem eigenen Bankkonto eingeht. Er ergänzt unsere Anleitung zum Immobilienkauf in Ägypten für Ausländer ideal, denn die Unterlagen, die Sie beim Kauf gesammelt haben, brauchen Sie genau beim Verkauf.

Schritt eins: Dürfen Sie überhaupt schon verkaufen?

Beginnen wir mit der unangenehmen Regel. Laut The Rio Times darf ein Ausländer „nur fünf Jahre nach der Eintragung des Eigentums verkaufen“, und die Frist läuft ab der Eintragung, nicht ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung. Derselbe Beitrag weist darauf hin, dass der Ministerpräsident einer Ausnahme zustimmen kann. Der eigene Leitfaden des Grundbuchamts für ausländische Käufer ist im Ton milder: Demnach darf der Käufer nach dem Kauf „in einigen Fällen“ fünf Jahre lang nicht verkaufen, ohne zu erklären, welche Fälle gemeint sind.

Also was gilt? Ältere juristische Kommentare, darunter die Übersicht von Al Tamimi & Company zum Gesetz Nr. 230 von 1996 und der Ministerialbeschluss von 2005, beschrieben das Gouvernement Rotes Meer als eines der Gebiete, die von der Wiederverkaufsbeschränkung ausgenommen sind. Diese Kommentierung ist mehrere Jahre alt, betrachten Sie sie daher als starken Hinweis und nicht als Freigabe. Bevor Sie etwas mit einem Käufer unterschreiben, lassen Sie sich von Ihrem ägyptischen Anwalt schriftlich bestätigen, ob Ihre konkrete Einheit in Ihrer konkreten Anlage heute frei weiterverkauft werden kann. Das ist eine Frage von zehn Minuten, die Ihnen einen sehr schlechten Monat ersparen kann.

Ein zweiter Punkt, über den viele stolpern: Verkaufen können Sie nur, was tatsächlich Ihnen gehört. Die Richtlinien des Grundbuchamts sind eindeutig, dass eine Immobilie „rechtlich nicht Ihnen gehört, solange sie nicht eingetragen ist“, und die endgültige Eintragung kann 3 bis 12 Monate dauern. Wenn Sie vor einigen Jahren gekauft und die Eintragung nie abgeschlossen haben, holen Sie das zuerst nach. Der Anwalt des Käufers wird den eingetragenen Eigentumsnachweis verlangen, und „Ich habe einen Vertrag und ein sehr schönes Schreiben des Bauträgers“ ist kein Eigentumsnachweis.

Noch im Bau? Sie verkaufen einen Vertrag, keine Wohnung

Wenn Sie noch Raten zahlen, besitzen Sie noch keine fertige Immobilie. Sie halten einen Kaufvertrag, und dessen Verkauf wird üblicherweise als Abtretung bezeichnet. Ein Wiederverkaufsleitfaden von Gouna Realty formuliert es klar: Der Bauträger ist oft „an dem Ob und Wie beteiligt“, und eine Übertragung, die der Bauträger nicht ordnungsgemäß erfasst hat, „schützt möglicherweise keine der beiden Parteien“.

In der Praxis bedeutet das, drei Dinge zu prüfen: ob Ihr Vertrag eine Abtretung überhaupt erlaubt, ob der Bauträger zustimmen muss und welche Gebühren er für die Aktualisierung der Unterlagen verlangt. Veröffentlichte Gebührenordnungen haben wir nicht gefunden, und sie unterscheiden sich von Bauträger zu Bauträger, daher lassen Sie sich die Summe schriftlich geben. Unser Ratgeber zu Off-Plan-Projekten erklärt, wie diese Zahlungspläne funktionieren, und die Logik kehrt sich beim Verkauf um: Der neue Käufer übernimmt Ihre restlichen Raten, je transparenter der Zahlungsplan, desto schneller der Verkauf.

Die Steuer: 2,5 % des Preises, nicht des Gewinns

Hier werden Verkäufer hellhörig. Ägypten erhebt eine Immobilien-Veräußerungssteuer von 2,5 %, und sie wird auf den gesamten Verkaufspreis erhoben, nicht auf Ihren Gewinn. The Rio Times sagt genau das, und Global Investments (Seite aktualisiert im Juni 2026) ergänzt, dass sie auch dann anfällt, wenn Sie mit Verlust verkaufen. Zahlen muss der Verkäufer. Die Übersicht von Andersen zu den Regeln, die auf das Gesetz Nr. 5 von 2021 zurückgehen, besagt, dass die Zahlung innerhalb von 30 Tagen nach der Veräußerung fällig ist, bei verspäteter Zahlung fällt ein Zuschlag an, der an den Zinssatz der Zentralbank Ägyptens gekoppelt ist. Global Investments beschreibt, dass sie bei der Eintragung über die Steuerbehörde für Immobilien einbehalten wird, sodass Sie sie in der Praxis als Teil des Verkaufs sehen und nicht nachträglich einfordern müssen.

Hat sich der Satz geändert? Ägyptens Finanzminister Ahmed Kouchouk erklärte Entwicklern im Dezember 2025, die Steuer bleibe bei 2,5 Prozent, außerdem sei eine mobile App zur Vereinfachung der Zahlung geplant. Dennoch ändern sich Regeln in diesem Bereich, bestätigen Sie daher den aktuellen Satz, wenn Sie ein Angebot annehmen.

Es gibt Ausnahmen, aber sie sind eng gefasst. Die Liste von Andersen umfasst Übertragungen durch Testament, Schenkung oder Zuwendung an Ehepartner, Eltern und Kinder sowie Zwangsverkäufe. Ein normaler Verkauf an einen nicht verwandten Käufer fällt nicht darunter.

Was das in Zahlen bedeutet

Hier ist ein durchgerechnetes Beispiel. Es ist illustrativ und von uns, kein Angebot. Angenommen, Sie haben eine Wohnung für EGP 3.000.000 gekauft und verkaufen sie für EGP 4.000.000. Die Maklerprovision des Verkäufers wird mit 2,5 % angesetzt, dem Mittelwert der von Global Property Guide genannten Spanne von 2 % bis 3 %. Umrechnungen basieren auf den Mittelkursen von 30Rates vom 19. Oktober 2026 (1 EUR = 60,24 EGP, 1 GBP = 71,74 EGP) und etwa 52 EGP je Dollar, laut The Rio Times.

Position

EGP

ca. GBP

Verkaufspreis

4.000.000

55.800

Veräußerungssteuer, 2,5 % des Preises

100.000

1.390

Maklerprovision, angenommen 2,5 %

100.000

1.390

Ihr Nettoerlös vor Anwaltskosten und etwaiger Steuer im Heimatland

3.800.000

53.000

Beachten Sie, was die Steuer mit Ihrem Gewinn macht. Ihr Gewinn betrug EGP 1.000.000, und die 2,5 % betragen EGP 100.000, also ein Zehntel dieses Gewinns. Hätten Sie stattdessen für EGP 2.800.000 verkauft, also mit einem Verlust von EGP 200.000, läge die Steuer trotzdem bei EGP 70.000. Niemand zahlt gern Steuern auf einen Verlust, aber die Rechnung ist wenigstens einfach.

Ihr Heimatland möchte womöglich mitreden

Global Investments warnt, dass Sie, wenn Sie in einem Land steuerlich ansässig sind, das Kapitalgewinne aus Auslandsimmobilien besteuert, im Heimatland auf einen Gewinn Steuern schulden könnten, und die ägyptischen 2,5 % je nach Doppelbesteuerungsabkommen womöglich nicht direkt darauf angerechnet werden können. Die Regeln unterscheiden sich stark zwischen Großbritannien, Italien, Tschechien, Deutschland und anderen Ländern. Vereinbaren Sie daher ein kurzes Gespräch mit einem Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland, bevor Sie ein Angebot annehmen, nicht danach.

Der Preis, ohne später zu weinen

Eigentümer neigen dazu, mit dem Herzen zu bepreisen. Sie erinnern sich an die schönen Morgen auf dem Balkon, der Käufer sieht eine Servicegebühr und ein Treppenhaus. Beginnen Sie deshalb mit Belegen. Prüfen Sie, zu welchen Preisen vergleichbare Einheiten in Ihrer eigenen Anlage oder Nachbarschaft tatsächlich angeboten werden, und denken Sie daran: Angebotspreise sind Wunschvorstellungen, verkaufte Preise sind Fakten. Bayut, Property Finder und Aqarmap zeigen aktuelle Angebotspreise, und unsere eigenen Angebote in Hurghada, Angebote in Sahl Hasheesh und Angebote in El Gouna vermitteln ein Gefühl für den üblichen Preis je Gebiet.

Drei ehrliche Anpassungen helfen. Erstens vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem: Stockwerk, Aussicht, Ausstattung und ob die Einheit möbliert ist. Zweitens bedenken Sie, dass Steuer von 2,5 % und Maklerprovision auf Ihrer Seite abgehen, legen Sie Ihren Mindestpreis daher netto nach Kosten fest, nicht vorher. Drittens: Wenn Ihre Einheit zum Einführungspreis eines Bauträgers gekauft wurde, gehen Sie nicht davon aus, dass der Wiederverkaufsmarkt den Einführungspreis plus Inflation zahlt. Manchmal tut er es, manchmal zahlt er weniger. Eine Bewertung durch einen örtlichen Gutachter, die Expat Focus als ersten Schritt empfiehlt, kostet wenig im Vergleich zu einem sechsmonatigen Inserat, das zur falschen Zahl feststeckt.

Die Unterlagenmappe

Käufer und vor allem deren Anwälte lieben eine ordentliche Mappe. Wenn Sie sie vor der ersten Besichtigung zusammenstellen, wirken Sie wie ein ernsthafter Verkäufer. Mindestens brauchen Sie Ihren eingetragenen Eigentumsnachweis oder die Eintragungsbescheinigung, Ihren Reisepass, den Kaufvertrag, den Sie beim Kauf unterschrieben haben, Zahlungsnachweise für jede Rate und die Bestätigung des Bauträgers, dass Sie nichts mehr schulden. Ergänzen Sie aktuelle Belege für Servicegebühren und Nebenkosten. Wir würden außerdem die Verwaltung der Anlage um eine schriftliche Bestätigung bitten, dass Ihre Servicegebühren bezahlt sind, denn ein offener Saldo ist die klassische Überraschung in letzter Minute. Dieser letzte Punkt ist allgemeiner Rat von uns und keine gesetzliche Pflicht, die wir gefunden haben. Prüfen Sie daher, ob Ihre Anlage eine solche Bestätigung ausstellt.

Bewahren Sie die Bankunterlagen auf, aus denen hervorgeht, wie das Geld eingegangen ist. Darauf kommen wir noch zurück, denn es ist wichtiger, als die meisten Verkäufer erkennen.

Einen Käufer finden

Der Käuferkreis am Roten Meer ist breit: Europäer, die Wintersonne suchen, Investoren aus dem Golf, Ägypter, die aus Kairo wegziehen, und gelegentlich ein Remote-Arbeiter, der sich in die Marina verliebt hat. Ihre Aufgabe ist, leicht gefunden und leicht zu einem Ja überzeugt zu werden.

Gute Fotos wirken stärker als jede kluge Beschreibung. Fotografieren Sie bei Tageslicht, räumen Sie den Balkon auf und zeigen Sie die Aussicht, denn die Aussicht ist das, was Menschen kaufen. Nennen Sie die Dinge, nach denen Käufer suchen: Entfernung zum Strand und zum Flughafen, ob die Einheit möbliert ist, Servicegebühren und ob eine Lizenz für Kurzzeitvermietung vorliegt. Wenn Ihre Wohnung als Ferienwohnung Geld einbringt, fügen Sie Ihre echte Buchungshistorie bei, denn eine Wohnung mit Einkommensnachweis verkauft sich schneller als eine mit Versprechen.

Auf Red Sea Listings nutzen Käufer und Mieter die Plattform kostenlos, Agenturen und Bauträger sind KYC-verifiziert, und jedes Inserat hat eine direkte WhatsApp-Verbindung, sodass Sie mit ernsthaften Interessenten sprechen können, ohne dass ein Vermittler dazwischensteht. Wenn Sie stattdessen mit einem Makler arbeiten, vereinbaren Sie die Provision schriftlich, bevor die Besichtigungen beginnen. Global Property Guide nennt für die Verkäuferprovision 2 % bis 3 %, behandeln Sie das aber als Richtwert, nicht als Regel.

Prüfen Sie Ihren Käufer so sorgfältig, wie er Sie prüft. Bestehen Sie auf Banküberweisungen, niemals auf Bargeld, und seien Sie vorsichtig bei jedem, der es eilig hat, oder bei jedem, der eine „informelle“ Vereinbarung vorschlägt. Unsere Checkliste gegen Betrug gilt auch aus Sicht des Verkäufers. Und wenn Ihr Käufer aus dem Ausland kommt, denken Sie an das, was The Rio Times über das Rundschreiben 41 berichtet: Seit dem 26. März 2024 müssen ausländische Käufer nachweisen, dass der Preis aus dem Ausland, in Fremdwährung, über eine von der Zentralbank Ägyptens zugelassene Bank gezahlt wurde. Ein Käufer, der das nicht kann, ist ein Käufer mit einem Problem, und ein Problem, das Sie nicht erben möchten.

Das Geld herausbringen

Das ist die Frage, die ich zuerst stellen würde, wäre ich an Ihrer Stelle. Die Kurzfassung: Erlöse dürfen Ägypten grundsätzlich verlassen, aber nur mit lückenlosem Papierweg. Der Leitfaden des Grundbuchamts sagt, die Rückführung von Mitteln wie Gewinnen aus dem Verkauf der Immobilie sei „grundsätzlich erlaubt“, vorbehaltlich der Regeln der Zentralbank Ägyptens, und dass Sie die Herkunft der Mittel nachweisen können müssen.

The Rio Times wird konkreter. Der Beitrag rät, bei Ihrer ägyptischen Bank beim Kauf eine schriftliche Bescheinigung über den Geldeingang zu verlangen und sie aufzubewahren, denn genau diese Bescheinigung ermöglicht es, Verkaufserlöse später in Hartwährung auszuführen. Das Investitionsgesetz Nr. 72 von 2017 garantiert den Transfer investierter Mittel ins Ausland über bei der Zentralbank registrierte Banken, doch der Artikel warnt, die Garantie sei „nur so gut wie die dahinterliegenden Unterlagen“. Geld, das außerhalb des Bankensystems eingebracht wurde, könne nur in ägyptischen Pfund zum jeweils geltenden Tageskurs zurückgeführt werden.

Suchen Sie die Bankbescheinigung also heraus, bevor Sie inserieren. Falls Sie sie nicht finden, fragen Sie Ihre ägyptische Bank, was sie erneut ausstellen kann, und sprechen Sie das früh mit Ihrem Anwalt an. Es ist im ersten Monat viel leichter zu regeln als im sechsten. Die vollständige Geschichte zum Weg hinein finden Sie in unserem Leitfaden zum Geldtransfer nach Ägypten für den Immobilienkauf.

Ein realistischer Zeitplan

Hier ist unsere eigene grobe Schätzung, kein amtlicher Zeitplan, unter der Annahme, dass Ihr Eigentumsnachweis bereits eingetragen ist:

• Wochen 1 bis 2: Wiederverkaufsregel mit Ihrem Anwalt klären, Unterlagen zusammenstellen, Bankbescheinigung finden, Preis festlegen.

• Wochen 2 bis 4: Fotos, Inserat, erste Besichtigungen, erste Angebote. Besichtigungen per Videoanruf funktionieren für ausländische Käufer gut.

• Wochen 4 bis 8: Verhandlung, Vorvertrag, Anzahlung per Banküberweisung, Anwalt des Käufers prüft den Eigentumsnachweis.

• Wochen 8 bis 12: endgültiger Vertrag, Eintragung, Zahlung der 2,5 % Steuer, Überweisung des Restbetrags.

• Nach dem Abschluss: Bankdokumente anfordern, die Sie für die Überweisung des Erlöses in die Heimat benötigen, und anschließend Ihrem Finanzamt im Heimatland mitteilen, was es wissen muss.

Eine Immobilie, die noch im Bau ist, oder eine mit nicht eingetragenem Eigentumsnachweis, braucht länger. Planen Sie Geduld ein und bewahren Sie Ruhe, falls das erste Angebot dreist ist; das erste Angebot ist fast immer dreist.

Ihre Checkliste für Verkäufer

Gehen Sie diese Liste vor dem Inserat einmal durch. Hat Ihr Anwalt schriftlich bestätigt, dass die Einheit jetzt weiterverkauft werden kann? Ist der Eigentumsnachweis eingetragen, oder erlaubt Ihr Vertrag bei einer Immobilie im Bau die Abtretung, und was verlangt der Bauträger? Haben Sie die Bescheinigung über den Geldeingang von Ihrer Bank? Haben Sie die Einheit anhand vergleichbarer Angebote bepreist und Ihren Mindestpreis netto nach 2,5 % Steuer und Maklerprovision festgelegt? Haben Sie mit einem Steuerberater im Heimatland über eine mögliche Steuer auf den Gewinn gesprochen? Und haben Sie eine saubere Mappe mit Unterlagen parat?

Haken Sie das ab, und Verkaufen hört auf, ein Rätsel zu sein, und wird zu einer To-do-Liste. Wenn Sie bereit für den nächsten Schritt sind, inserieren Sie Ihre Immobilie auf Red Sea Listings und lassen Sie verifizierte Käufer zu sich kommen. Das Meer wird noch da sein, wenn Sie mit den Unterlagen fertig sind, und wir auch.