ضريبة العقارات وتكاليف التشغيل في مصر: دليل 2026

شراء شقة على البحر الأحمر يبدو الجزء الصعب. اخترت الكومباوند، وفاوضت على السعر، وحوّلت المبلغ ووقّعت العقد. ثم تستيقظ في مكانك الجديد، وتعدّ قهوتك، وتتساءل في سرّك: كم ستكلفك هذه الشقة فعلياً كل عام؟

سؤال وجيه. الأفضل أن يُطرح قبل التوقيع لا بعده. الإجابة الصادقة أن امتلاك عقار على البحر الأحمر نادراً ما يكون باهظ التكلفة، لكنه ليس بلا تكلفة، وقد تغيّرت بعض الفواتير مؤخراً. إحداها لها موعد نهائي بعد نحو عشرة أسابيع، ويمكن أن يوفّر لك 25%. إذن، أشعل الغلاية، وإليك القائمة الكاملة، المملّة لكنها مفيدة، لما سيقع على عاتقك بمجرد أن تصبح المفاتيح لك.

سؤال وجيه. الأفضل أن يُطرح قبل التوقيع لا بعده. الإجابة الصادقة أن امتلاك عقار على البحر الأحمر نادراً ما يكون باهظ التكلفة، لكنه ليس بلا تكلفة، وقد تغيّرت بعض الفواتير مؤخراً. إحداها لها موعد نهائي بعد نحو عشرة أسابيع، ويمكن أن يوفّر لك 25%. إذن، أشعل الغلاية، وإليك القائمة الكاملة، المملّة لكنها مفيدة، لما سيقع على عاتقك بمجرد أن تصبح المفاتيح لك.

الصورة العامة أولاً

بالنسبة لشقة نموذجية على البحر الأحمر، فكّر في أربع فئات سنوية: ضريبة العقار، ومصاريف خدمات الكومباوند، والمرافق، والإصلاحات والتأمين. سنتناول كل فئة على حدة، ثم نجمعها في مثال تطبيقي. إذا قرأت تقييمنا لعائد الإيجار الفعلي، فستلاحظ أن افتراضات التكلفة نفسها موجودة هنا، لذا تتكامل الأرقام مع ما ورد هناك. وإذا كنت لا تزال في مرحلة تخطيط ميزانية الشراء نفسه، فدليلنا خطوة بخطوة للأجانب الراغبين في الشراء يغطي الرسوم لمرة واحدة.

1. ضريبة العقارات: أقل مما تتخوف منه، مع خصم جديد

تفرض مصر ضريبة سنوية على العقارات المبنية، ويدفعها المالك. وبحسب دليل أندرسن مصر لضريبة العقارات، فإن النسبة 10% من صافي القيمة الإيجارية السنوية، وصافي القيمة هو القيمة الإيجارية الإجمالية مطروحاً منها خصم 30% للعقارات السكنية (و32% للعقارات غير السكنية)، وهو يمثل تكاليف الصيانة والإدارة.
الكلمة المهمة هنا هي القيمة الإيجارية. فهي ليست السعر الذي دفعته، بل القيمة التي تحددها مصلحة الضرائب للوحدة، وعادةً ما تكون أقل بكثير من سعر السوق. لذلك لا تُفرض على شقة كلّفت 3,000,000 جنيه ضريبة بنسبة 10% من ثلاثة ملايين. الحمد لله.
إليك مثالاً توضيحياً، ويرجى التعامل معه على هذا الأساس فقط: لنفترض أن المصلحة قدّرت القيمة الإيجارية السنوية لشقتك بـ 120,000 جنيه. بعد خصم 30% يصبح المبلغ 84,000 جنيه. وعشرة في المئة من ذلك هي 8,400 جنيه سنوياً، أي نحو 117 جنيهاً إسترلينياً أو 139 يورو أو 162 دولاراً. هذا رقم للتخطيط به، وليس رقماً تسأل عنه مكتب الضرائب.

ما الذي تغيّر في 2026

وهذا هو الجزء المثير للاهتمام. وافق البرلمان على التعديلات في مارس 2026، وصدّق عليها الرئيس بوصفها القانون رقم 3 لسنة 2026. ويسرد ملخص الشهر العقاري للتغييرات، المؤرخ في 19 أغسطس 2026، أهمها: يرتفع الإعفاء للسكن الرئيسي إلى صافي قيمة إيجارية سنوية قدرها 100,000 جنيه (وتقول المصلحة إن ذلك يقابل عقاراً تصل قيمته إلى نحو 8 ملايين جنيه)، وتُحدد غرامات التأخير بحيث لا تتجاوز أصل الدين الضريبي، ويحصل التقديم في الموعد على خصم 25% للعقارات السكنية.
أما الموعد النهائي، فقد نقلت صحيفة الأهرام أونلاين، نقلاً عن تصريح لوزير المالية أحمد كجوك، بتاريخ 3 أكتوبر 2026، أن خصم 25% ينطبق على الإقرارات المقدمة عبر تطبيق الضريبة العقارية حتى نهاية ديسمبر 2026، مع خصم إضافي 5% على الدفعات المقدمة الصغيرة بين 200 و1,000 جنيه حسب نوع الوحدة. وتذكر المادة نفسها أن نحو 2.5 مليون وحدة سُجّلت بالفعل على التطبيق. ويمكن تسوية النزاعات أمام لجان الطعن أو المحاكم بسداد 70% من الضريبة المستحقة حتى 2 أبريل 2027.
وهناك تحفظان صريحان. أولاً، إعفاء السكن الرئيسي مخصص، كما هو متوقع، لسكنك الرئيسي. فإذا كانت شقتك على البحر الأحمر مكاناً للإقامة الشتوية أو للإيجار، فلا تفترض أنها مؤهلة: اسأل محاسبك عن معاملة المصلحة للمنازل الثانية والإيجارات الموسمية قبل أن تخطط على هذا الأساس. ثانياً، المصادر التي وجدناها لا تتفق على كل الأرقام (فأحد الشروح المنتشرة يخلط بين الحدود القديمة والجديدة)، لذا فالموثوق هو صفحة الشهر العقاري ووزارة المالية.

2. مصاريف خدمات الكومباوند: البند الذي يتفاوت فعلاً

إذا كانت شقتك داخل كومباوند أو منتجع، وهذا هو حال معظم شقق العطلات والاستثمار، فأنت تدفع مقابل الحياة المشتركة للمكان: الأمن، والتنسيق، والمسابح، والمصاعد، وتنظيف المساحات المشتركة، وأحياناً الوصول إلى الشاطئ أو الصالة الرياضية. هذا هو البند في ميزانيتك الأكثر تفاوتاً بين المشروعات، لذا يستحق نظرة متأنية.

تنشر إحدى بوابات العقارات المصرية، نawy، دليلاً بتاريخ 15 أكتوبر 2026، يقسّم المصاريف إلى شقين. الأول، وديعة لمرة واحدة (وتُسمى غالباً الوديعة أو صندوق الاستدامة) تتراوح بين نحو 8% و10% من سعر الشراء، وتُدفع عادةً على أقساط قبل التسليم. والثاني، رسوم خدمات سنوية تتراوح بين نحو 2% و5% من سعر الوحدة، وتُحصّل شهرياً أو ربع سنوياً. وهي مدونة تسويقية، ولا تذكر الصفحة مصدراً للنسب، لذا اعتبرها سقفاً للكومباوندات المتميزة ذات الخدمات المكثفة، لا قاعدة عامة.

الصورة لدى مصادر أخرى أكثر اعتدالاً. ففي دليل التقاعد الذي اعتمدنا عليه من قبل، تضع شركة Global Investments رسوم الكومباوند والخدمات لعقار في منطقة الجونة عند نحو 2,000 إلى 6,000 دولار أمريكي سنوياً. وبالنسبة لشقة بسعر 3,000,000 جنيه (نحو 57,700 دولار أمريكي)، فهذا يعني ما بين 3.5% و10% سنوياً، وهو نطاق واسع جداً يتداخل مع نطاق Nawy عند الحد الأدنى ويتجاوزه عند الحد الأعلى. أما رقم التخطيط الخاص بنا، وهو 30,000 جنيه (نحو 577 دولاراً أمريكياً، أو 1%)، فهو أقل بكثير من الاثنين، وهذا يدل على شيء: الرقم يتغير بشدة بحسب الكومباوند وحجم الوحدة. والخلاصة ليست الثقة في رقم واحد، بل أن تطلب كتابةً رسوم الخدمة الفعلية للمتر المربع قبل الشراء.

أربعة أسئلة ينبغي طرحها على أي مطوّر أو شركة إدارة:

• ما رسوم الخدمة السنوية الحالية للمتر المربع، وكيف تغيّرت خلال السنوات الثلاث الماضية؟

• هل وديعة صندوق الاستدامة منفصلة، وكم قيمتها، ومتى تستحق؟

• ما الذي يشمله بالضبط: المسبح، والشاطئ، والصالة الرياضية، والمكوك، والإنترنت السلكي؟

• ماذا يحدث إذا أجّرت الشقة، وهل تفرض شركة الإدارة رسوماً إضافية للوصول أو التسجيل؟

افتراضنا العملي للمثال أدناه هو 30,000 جنيه سنوياً، وهو الرقم نفسه الذي استخدمناه في مقال العائد. اعتبره رقماً تخطيطياً متوسطاً لكومباوند جيد، لا أكثر.

3. المرافق: ضريبة التكييف

الكهرباء هي المكان الذي يرسل فيه الصيف فاتورته. وبحسب Egypt Independent، في تقرير بتاريخ 9 يوليو 2026، تسير شرائح الاستهلاك المنزلي الآن على النحو التالي: 68 قرشاً للكيلووات ساعة للـ50 كيلووات ساعة الأولى، و78 قرشاً للاستهلاك من 51 إلى 100، و95 قرشاً من 101 إلى 200، و1.55 جنيه من 201 إلى 350، و1.95 جنيه من 351 إلى 650، و2.10 جنيه من 651 إلى 1,000، و2.58 جنيه لما يزيد على 1,000 كيلووات ساعة. ولم ترتفع هذه المرة سوى الشريحة الأعلى، وبقيت الشرائح الأخرى دون تغيير.

ومعنى ذلك عملياً: الشقة التي تستخدمها في نهايات الأسبوع فقط تظل في الشرائح الرخيصة بسهولة. أما الشقة التي يعمل فيها مكيفان طوال شهر أغسطس فتنتقل بسرعة إلى شريحتي 1.55 و1.95 جنيه. ولو احتُسب استهلاك الشهر كله بسعر أعلى شريحة، لكانت تكلفة 600 كيلووات ساعة نحو 1,170 جنيهاً كحد أقصى، أي حوالي 16 جنيهاً إسترلينياً أو 19 يورو أو 22 دولاراً. والمصدر لا يوضح إن كانت الأسعار تُطبّق على إجمالي الاستهلاك أم شريحةً شريحةً، لذا اعتبر ذلك حداً أعلى. أضف المياه والإنترنت (نقدّرها بين 400 و600 جنيه شهرياً، وهو تقديرنا) وأسطوانة الغاز بين حين وآخر، فيكون 24,000 جنيه سنوياً ميزانية معقولة وحذرة نوعاً ما لشقة غرفة نوم واحدة مسكونة.

كثير من كومباوندات المنتجعات تحصّل فواتير المرافق عبر المطوّر وبأسعاره الخاصة. وهذا انطباع عام من السوق وليس قاعدة موثقة، لذا اطرح السؤال: من يقرأ العداد، وكم أدفع عن كل وحدة؟

4. الإصلاحات والتأمين و«ضريبة البحر الأحمر»

الهواء المالح والشمس والرمال جميلة في صور العطلات، لكنها قاسية على مقابض الأبواب ودرابزين الشرفات ووحدات التكييف. نخصص 15,000 جنيه سنوياً للإصلاحات وتآكل الأثاث والتأمين على المحتويات. في العام الجيد تنفق النصف، وفي العام الذي تتعطل فيه سخان المياه ووحدة التكييف معاً تنفق أكثر. وعلى المتوسط فهو رقم معقول، وهو الرقم نفسه الذي نستخدمه في حسابات الإيجارات الموسمية لدينا.

الجمع معاً: شقة بسعر 3,000,000 جنيه

إليك المثال التطبيقي. كل الأرقام توضيحية، مبنية على الافتراضات أعلاه ومحوّلة بأسعار صرف موقع 30Rates بتاريخ 19 أكتوبر 2026 (1 يورو = 60.24 جنيه، و1 جنيه إسترليني = 71.74 جنيه)، وبنحو 52 جنيهاً للدولار، وهو السعر الذي ذكرته صحيفة The Rio Times في أواخر سبتمبر.

التكلفة السنوية

جنيه مصري

تقريباً (جنيه إسترليني)

ضريبة العقار (توضيحية، بعد خصم 25%: 8,400 جنيه ناقص 25%)

6,300

£88

رسوم خدمات الكومباوند (رقم التخطيط لدينا)

30,000

£418

المرافق: الكهرباء والمياه والإنترنت (تقديرنا)

24,000

£335

الإصلاحات والتآكل والتأمين (تقديرنا)

15,000

£209

الإجمالي السنوي

75,300

نحو £1,050

وهذا يعادل تقريباً 2.5% من سعر الشراء سنوياً، أو نحو 6,275 جنيهاً شهرياً (87 جنيهاً إسترلينياً أو 104 يورو أو 121 دولاراً). وبدون الخصم تبلغ بند الضريبة 8,400 جنيه ويرتفع الإجمالي إلى 77,400 جنيه، وهذا لا يغيّر الصورة كثيراً. باليورو يبلغ الإجمالي السنوي نحو 1,250 يورو، وبالدولار نحو 1,450 دولاراً.

للمقارنة، هذا ما قد تنفقه أسرة على عدد من عطلات نهاية الأسبوع، وهو تكلفة امتلاك مكان في الشمس لمدة اثني عشر شهراً. وهو أيضاً السبب في أهمية الفارق بين الإجمالي والصافي في تحليل العائد البالغ 12.4% لدينا: إذا أجّرت الشقة، فهذه بالضبط التكاليف التي تقع بين الرقم المعلن وحسابك البنكي.

التكاليف التي ينساها الناس

بعض البنود لا تظهر في جدول منظم، لكنها تظهر في الواقع:

• ضريبة التصرف عند البيع. تفرض مصر ضريبة 2.5% من إجمالي سعر البيع، لا من الربح. ويؤكد شرح Nawy الصادر في أبريل 2026 عن تغييرات الضريبة نسبة 2.5% من إجمالي قيمة البيع، كما يذكر ملخص Mondaq الصادر عن Youssry Saleh & Partners (1 سبتمبر 2026) ضريبة التصرف بنسبة 2.5% أيضاً. ضعها في خطة الخروج منذ اليوم الأول.

• ضريبة الدخل على الإيجار. إذا أجّرت الشقة، فالإيجار دخل خاضع للضريبة. لم نتحقق من معاملة الإيجارات الموسمية القصيرة مقارنة بالإيجارات طويلة الأجل، لذا فهذا حديث يجب أن تجريه مع محاسب مصري، ويفضل قبل وصول أول ضيف.

• الأثاث والتجديد. تتقادم الأسرّة والأرائك والمراتب بسرعة في مناخ رطب ومالح. خصص ميزانية لتجديدها كل بضع سنوات.

• رسوم الإدارة. إذا سلّمت الشقة لوكيل، فتوقع نسبة من الدخل. وقد استخدمنا 20% في مقال العائد.

• العملة. تكاليفك بالجنيه المصري، وربما لا يكون دخلك كذلك. فالجنيه الأضعف يجعل تكاليف التشغيل تبدو ضئيلة باليورو، والجنيه الأقوى يجعلها تبدو أقل ضآلة.

كيف تحافظ على الفواتير منظمة

اطلب كل رقم سنوي كتابةً قبل أن تدفع عربون الحجز. سجّل الوحدة في تطبيق الضريبة العقارية قبل نهاية ديسمبر إذا كان خصم 25% ينطبق عليك. واحتفظ بملف، ورقياً كان أو رقمياً، لكل إيصال وشهادة؛ فهو مملّ حتى اللحظة التي ينقذك فيها من نزاع. وإذا أردت رأياً ثانياً حول كومباوند بعينه، فإن إعلانات سهل حشيش والجونة والغردقة توضح المطوّر والوحدة وخطة السداد، لتتمكن من مقارنة رسوم الخدمات بشكل متكافئ.

إذن، هل يستحق الأمر؟

وفقاً للأرقام أعلاه، تكلّف شقة غرفة نوم واحدة على البحر الأحمر أكثر قليلاً من 1,000 جنيه إسترليني سنوياً للتشغيل. وهذا يعادل عادة يومية من القهوة في لندن. الشمس والبحر وباب أمامي مملوك لك كلها تأتي معه. الحيلة ببساطة أن تعرف الرقم قبل الالتزام، لا أن تكتشفه في خطاب بعد ستة أشهر.

هل أنت مستعد لحساب الأرقام لعقار حقيقي؟ تصفّح العقارات المعروضة للبيع على البحر الأحمر واطلب من البائع رسوم الخدمة منذ البداية. وسنكون سعداء بأن نرشدك إلى العقارات التي تجيب على ذلك فوراً.