Grundsteuer und laufende Kosten in Ägypten: Leitfaden 2026

Eine Wohnung an der Roten Meeresküste zu kaufen, fühlt sich wie der schwierige Teil an. Sie haben die Anlage ausgewählt, über den Preis verhandelt, das Geld überwiesen und den Vertrag unterschrieben. Dann wachen Sie in Ihrer neuen Unterkunft auf, machen sich einen Kaffee und fragen sich still: Was wird mich das eigentlich jedes Jahr kosten?

Gute Frage. Besser stellt man sie, bevor man unterschreibt, nicht danach. Die ehrliche Antwort lautet: Eine Immobilie am Roten Meer zu besitzen ist selten teuer, aber auch nicht kostenlos, und einige der Rechnungen haben sich kürzlich verändert. Für eine davon gibt es in etwa zehn Wochen eine Frist, die Ihnen 25 % sparen könnte. Also, Wasserkocher an, hier ist die vollständige, nüchterne, aber nützliche Liste dessen, was auf Sie zukommt, sobald die Schlüssel Ihnen gehören.

Gute Frage. Besser stellt man sie, bevor man unterschreibt, nicht danach. Die ehrliche Antwort lautet: Eine Immobilie am Roten Meer zu besitzen ist selten teuer, aber auch nicht kostenlos, und einige der Rechnungen haben sich kürzlich verändert. Für eine davon gibt es in etwa zehn Wochen eine Frist, die Ihnen 25 % sparen könnte. Also, Wasserkocher an, hier ist die vollständige, nüchterne, aber nützliche Liste dessen, was auf Sie zukommt, sobald die Schlüssel Ihnen gehören.

Zunächst das große Ganze

Für eine typische Wohnung am Roten Meer sollten Sie an vier jährliche Kostenblöcke denken: die Grundsteuer, die Dienstleistungsgebühr der Anlage, Nebenkosten sowie Reparaturen und Versicherung. Wir gehen jeden einzelnen durch und addieren sie anschließend für ein Rechenbeispiel. Wenn Sie unseren Realitätscheck zur Mietrendite gelesen haben, werden Ihnen dieselben Kostenannahmen bekannt vorkommen, sodass die Zahlen hier zu denen dort passen. Und wenn Sie noch bei der Planung des Kaufs selbst sind, behandelt unser Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Immobilienkauf für Ausländer die einmaligen Gebühren.

1. Grundsteuer: kleiner als befürchtet, mit einem neuen Rabatt

Ägypten besteuert bebaute Immobilien jedes Jahr, und der Eigentümer zahlt die Steuer. Laut dem Immobiliensteuerleitfaden von Andersen Egypt beträgt der Satz 10 % des jährlichen Nettomietwerts. Dieser Nettowert ergibt sich aus dem Bruttomietwert abzüglich eines Pauschalabzugs von 30 % für Wohnimmobilien (32 % für Nichtwohnimmobilien), der Instandhaltungs- und Verwaltungskosten abdecken soll.
Das entscheidende Wort ist hier Mietwert. Es geht nicht um den Preis, den Sie gezahlt haben. Es ist der Wert, den die Steuerbehörde der Einheit zuweist, der meist deutlich unter dem Marktpreis liegt. Eine Wohnung, die 3.000.000 EGP gekostet hat, wird also nicht mit 10 % von drei Millionen besteuert. Gott sei Dank.
Hier ein Beispiel, und bitte betrachten Sie es genau als solches: Angenommen, die Behörde bewertet Ihre Wohnung mit einem jährlichen Mietwert von 120.000 EGP. Ziehen Sie 30 % ab, bleiben 84.000 EGP. Zehn Prozent davon sind 8.400 EGP pro Jahr, also etwa 117 £, 139 € oder 162 $. Das ist eine Zahl, mit der Sie planen sollten, nicht eine, die Sie dem Finanzamt nennen.

Was sich 2026 geändert hat

Das ist der interessante Teil. Das Parlament hat im März 2026 Änderungen gebilligt, und der Präsident hat sie als Gesetz Nr. 3 von 2026 ratifiziert. Die eigene Zusammenfassung der Änderungen durch das Immobilienregister vom 19. August 2026 nennt die wichtigsten: Die Befreiung für den Hauptwohnsitz steigt auf einen jährlichen Nettomietwert von 100.000 EGP (was laut Behörde einer Immobilie im Wert von bis zu etwa 8 Millionen EGP entspricht), Verzugszinsen sind so begrenzt, dass sie die ursprüngliche Steuerschuld nicht übersteigen können, und eine fristgerechte Erklärung führt bei Wohnimmobilien zu einer Ermäßigung von 25 %.
Nun zur Frist. Unter Bezugnahme auf eine Erklärung von Finanzminister Ahmed Kouchouk berichtete Ahram Online am 3. Oktober 2026, dass der 25-%-Rabatt für Erklärungen gilt, die bis Ende Dezember 2026 über die mobile App für die Immobiliensteuer eingereicht werden, dazu kommen weitere 5 % Nachlass für kleine Vorauszahlungen von 200 bis 1.000 EGP, je nach Art der Einheit. Derselbe Bericht besagt, dass rund 2,5 Millionen Einheiten bereits über die App registriert wurden. Streitigkeiten vor Berufungsausschüssen oder Gerichten können durch Zahlung von 70 % der geschuldeten Steuer bis zum 2. April 2027 beigelegt werden.
Zwei ehrliche Vorbehalte. Erstens gilt die Befreiung für den Hauptwohnsitz nur für Ihren tatsächlichen Hauptwohnsitz. Wenn Ihre Wohnung am Roten Meer ein Winterdomizil oder eine Mietwohnung ist, nehmen Sie nicht an, dass sie sich qualifiziert: Fragen Sie Ihren Steuerberater, wie die Behörde Zweitwohnungen und Ferienvermietungen behandelt, bevor Sie Ihre Planung darauf stützen. Zweitens stimmen die Quellen, die wir gefunden haben, nicht bei jeder Zahl überein (ein beliebter Erklärungsartikel vermischt ältere und neuere Schwellenwerte), daher sind die Seite des Registers und das Finanzministerium die Stellen, denen Sie vertrauen sollten.

2. Dienstleistungsgebühr der Anlage: die Position, die wirklich schwankt

Wenn Ihre Wohnung in einer Anlage oder einem Resort liegt, was auf die meisten Ferien- und Anlagewohnungen zutrifft, zahlen Sie für das gemeinsame Leben des Ortes: Sicherheit, Gartenpflege, Pools, Aufzüge, Reinigung der Gemeinschaftsflächen und gelegentlich Zugang zum Strand oder Fitnessstudio. Dies ist die Position in Ihrem Budget, die zwischen den Projekten am stärksten variiert, daher verdient sie einen genaueren Blick.

Ein ägyptisches Immobilienportal, Nawy, veröffentlichte am 15. Oktober 2026 einen Leitfaden, der sie in zwei Teile gliedert. Erstens eine einmalige Einlage (oft als Wadiaa oder Rücklage bezeichnet) von etwa 8 % bis 10 % des Kaufpreises, meist in Raten vor der Übergabe zu zahlen. Zweitens eine jährliche Dienstleistungsgebühr von etwa 2 % bis 5 % des Einheitspreises, monatlich oder quartalsweise abgerechnet. Es handelt sich um einen Marketing-Blog, und die Seite nennt keine Quelle für die Prozentsätze. Lesen Sie sie daher eher als Obergrenze für hochwertige, stark betreute Anlagen denn als Regel.

Das Bild aus anderen Quellen ist milder. Im Ruhestandsleitfaden, auf den wir uns bereits gestützt haben, beziffert Global Investments die Anlagen- und Dienstleistungsgebühren für eine Immobilie im Gebiet von El Gouna auf etwa 2.000 bis 6.000 USD pro Jahr. Bezogen auf eine Wohnung für 3.000.000 EGP (etwa 57.700 USD) wären das zwischen 3,5 % und 10 % pro Jahr, eine sehr breite Spanne, die am unteren Ende mit Nawys Bereich übereinstimmt und am oberen Ende deutlich darüber liegt. Unser eigener Planungswert von 30.000 EGP (etwa 577 USD, oder 1 %) liegt weit unter beiden, was etwas aussagt: Die Summe schwankt stark je nach Anlage und Wohnungsgröße. Die Schlussfolgerung ist nicht, einer einzelnen Zahl zu vertrauen. Sie besteht darin, den tatsächlichen Betrag pro Quadratmeter schriftlich zu verlangen, bevor Sie kaufen.

Vier Fragen, die Sie jedem Bauträger oder Verwaltungsunternehmen stellen sollten:

• Wie hoch ist die aktuelle jährliche Dienstleistungsgebühr pro Quadratmeter, und wie hat sie sich in den letzten drei Jahren entwickelt?

• Ist die Rücklage gesondert zu zahlen, wie hoch ist sie und wann ist sie fällig?

• Was genau ist enthalten: Pool, Strand, Fitnessstudio, Shuttle, Kabelinternet?

• Was passiert, wenn ich die Wohnung vermiete, und berechnet das Verwaltungsunternehmen zusätzliche Gebühren für Zugang oder Registrierung?

Unsere Arbeitsannahme für das folgende Beispiel lautet 30.000 EGP pro Jahr, derselbe Wert, den wir im Artikel zur Rendite verwendet haben. Betrachten Sie ihn als mittleren Planungswert für eine gute Anlage, mehr nicht.

3. Nebenkosten: die Klimaanlagensteuer

Strom ist der Bereich, in dem der Sommer seine Rechnung schickt. Laut Egypt Independent, Bericht vom 9. Juli 2026, gelten für Haushalte nun folgende Stufen: 68 Piaster pro kWh für die ersten 50 kWh, 78 Piaster für 51 bis 100, 95 Piaster für 101 bis 200, 1,55 EGP für 201 bis 350, 1,95 EGP für 351 bis 650, 2,10 EGP für 651 bis 1.000 und 2,58 EGP über 1.000 kWh. Diesmal wurde nur die oberste Stufe erhöht; die übrigen blieben unverändert.

Was das praktisch bedeutet: Eine Wohnung, die Sie nur am Wochenende nutzen, bleibt problemlos in den günstigen Stufen. Eine Wohnung mit zwei Klimaanlagen, die den ganzen August laufen, gerät schnell in die Stufen von 1,55 bis 1,95 EGP. Würde der gesamte Monatsverbrauch zum Spitzensatz einer Stufe abgerechnet, kämen 600 kWh höchstens auf etwa 1.170 EGP, rund 16 £, 19 € oder 22 $. Die Quelle sagt nicht, ob die Sätze auf den gesamten Verbrauch oder stufenweise angewendet werden, betrachten Sie dies daher als Obergrenze. Addieren Sie Wasser, Internet (wir veranschlagen etwa 400 bis 600 EGP im Monat, eigene Schätzung) und gelegentlich eine Gasflasche, und 24.000 EGP im Jahr sind ein vernünftiges, eher vorsichtiges Budget für eine bewohnte Einzimmerwohnung.

Viele Resort-Anlagen rechnen Nebenkosten über den Bauträger zu eigenen Tarifen ab. Das ist unser allgemeiner Markteindruck und keine belegte Regel, daher sollten Sie fragen: Wer liest meinen Zähler ab, und was zahle ich pro Einheit?

4. Reparaturen, Versicherung und die „Es ist das Rote Meer“-Steuer

Salzige Luft, Sonne und Sand sind herrlich für Urlaubsfotos und hart für Türklinken, Balkongeländer und Klimageräte. Wir kalkulieren 15.000 EGP pro Jahr für Reparaturen, Abnutzung der Möbel und Hausratversicherung. In einem guten Jahr geben Sie die Hälfte aus. In dem Jahr, in dem der Warmwasserboiler und ein Split-Gerät gleichzeitig ausfallen, geben Sie mehr aus. Im Durchschnitt ist das eine faire Zahl, und dieselbe verwenden wir in unserer Kalkulation für Ferienvermietungen.

Zusammengefasst: eine Wohnung für 3.000.000 EGP

Hier ist das Rechenbeispiel. Alle Werte sind illustrativ, auf Grundlage der oben genannten Annahmen berechnet und zu den Kursen von 30Rates vom 19. Oktober 2026 umgerechnet (1 EUR = 60,24 EGP, 1 GBP = 71,74 EGP) sowie etwa 52 EGP pro Dollar, dem Niveau, das The Rio Times Ende September nannte.

Jährliche Kosten

EGP

Ca. (GBP)

Grundsteuer (illustrativ, nach 25 % Rabatt: 8.400 EGP abzüglich 25 %)

6.300

£88

Dienstleistungsgebühr der Anlage (unser Planungswert)

30.000

£418

Nebenkosten: Strom, Wasser, Internet (unsere Schätzung)

24.000

£335

Reparaturen, Abnutzung und Versicherung (unsere Schätzung)

15.000

£209

Gesamt pro Jahr

75.300

ca. £1.050

Das entspricht etwa 2,5 % des Kaufpreises pro Jahr, oder rund 6.275 EGP im Monat (87 £, 104 € oder 121 $). Ohne den Rabatt beträgt die Steuerposition 8.400 EGP und die Gesamtsumme steigt auf 77.400 EGP, was das Bild kaum verändert. In Euro beträgt die jährliche Gesamtsumme etwa 1.250 €, in Dollar etwa 1.450 $.

Zur Einordnung: Das ist ungefähr das, was ein Paar für einige Wochenendausflüge ausgeben könnte, und es sind die Kosten, eine Immobilie in der Sonne zwölf Monate lang zu besitzen. Deshalb ist auch die Lücke zwischen Brutto- und Nettorendite in unserer Analyse der 12,4 % Rendite so wichtig: Wenn Sie die Wohnung vermieten, liegen genau diese Kosten zwischen der Schlagzeilenzahl und Ihrem Bankkonto.

Die Kosten, die man gerne vergisst

Einige Posten tauchen nicht in einer übersichtlichen Tabelle auf, wohl aber im echten Leben:

• Die Veräußerungssteuer beim Verkauf. Ägypten erhebt 2,5 % des gesamten Verkaufspreises, nicht des Gewinns. Nawys Erklärung vom April 2026 zu den Steueränderungen bestätigt die 2,5 % des vollen Verkaufswerts, und das Mondaq-Briefing von Youssry Saleh & Partners (1. September 2026) erwähnt ebenfalls die 2,5-%-Veräußerungssteuer. Planen Sie sie von Anfang an in Ihre Exitstrategie ein.

• Einkommensteuer auf Miete. Wenn Sie die Wohnung vermieten, ist die Miete steuerpflichtiges Einkommen. Wir haben nicht überprüft, wie kurzfristige Ferienvermietungen im Vergleich zu langfristigen Mietverhältnissen behandelt werden. Das ist daher ein Gespräch für einen ägyptischen Steuerberater, vorzugsweise bevor der erste Gast eintrifft.

• Möblierung und Ersatz. Betten, Sofas und Matratzen altern in einem feuchten, salzhaltigen Klima schnell. Planen Sie alle paar Jahre eine Erneuerung ein.

• Verwaltungsgebühren. Wenn Sie die Wohnung einem Makler übergeben, rechnen Sie mit einem Prozentsatz der Einnahmen. Im Artikel zur Rendite haben wir 20 % angesetzt.

• Währung. Ihre Kosten fallen in ägyptischen Pfund an, Ihre Einnahmen eventuell nicht. Ein schwächeres Pfund lässt die laufenden Kosten in Euro winzig erscheinen, ein stärkeres lässt sie weniger winzig wirken.

So behalten Sie die Rechnungen im Griff

Verlangen Sie alle jährlichen Beträge schriftlich, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Registrieren Sie die Einheit in der App für die Immobiliensteuer vor Ende Dezember, falls die 25-%-Ermäßigung für Sie gilt. Führen Sie einen Ordner, in Papierform oder digital, mit allen Quittungen und Bescheinigungen; das ist langweilig, bis es Sie im Streitfall rettet. Und wenn Sie einen zweiten Blick auf eine bestimmte Anlage wünschen, zeigen die Angebote für Sahl Hasheesh, El Gouna und Hurghada den Bauträger, die Einheit und den Zahlungsplan, sodass Sie Dienstleistungsgebühren direkt vergleichen können.

Also, lohnt es sich?

Nach den oben genannten Zahlen kostet der Unterhalt einer Einzimmerwohnung am Roten Meer etwas mehr als 1.000 £ im Jahr. Das entspricht einer Kaffeegewohnheit von einem Becher pro Tag in London. Sonne, Meer und eine Wohnungstür, die Ihnen gehört, kommen obendrein. Der Trick besteht einfach darin, die Summe zu kennen, bevor Sie sich festlegen, und sie nicht sechs Monate später in einem Brief zu entdecken.

Bereit, die Zahlen für eine echte Immobilie durchzurechnen? Durchsuchen Sie Immobilien zum Verkauf am Roten Meer und fragen Sie den Verkäufer gleich zu Beginn nach der Dienstleistungsgebühr. Wir zeigen Ihnen gern die Objekte, bei denen die Antwort sofort kommt.