Daň z nemovitosti a provozní náklady v Egyptě: průvodce 2026

Koupě bytu na Rudém moři se zdá být tou těžší částí. Vybrali jste komplex, vyjednali cenu, poslali peníze a podepsali smlouvu. Pak se probudíte ve svém novém bydlení, uvaříte si kávu a tiše si začnete klást otázku: kolik mě to vlastně bude každý rok stát?

Dobrá otázka. Lepší je položit ji před podpisem než po něm. Upřímná odpověď zní, že vlastnit nemovitost na Rudém moři bývá zřídka drahé, ale zadarmo to není, a několik poplatků se nedávno změnilo. Jeden z nich má termín za zhruba deset týdnů a může vám ušetřit 25 %. Takže zapněte konvici a tady je úplný, byť nudný, ale užitečný seznam toho, co vám připadne, jakmile budou klíče vaše.

Dobrá otázka. Lepší je položit ji před podpisem než po něm. Upřímná odpověď zní, že vlastnit nemovitost na Rudém moři bývá zřídka drahé, ale zadarmo to není, a několik poplatků se nedávno změnilo. Jeden z nich má termín za zhruba deset týdnů a může vám ušetřit 25 %. Takže zapněte konvici a tady je úplný, byť nudný, ale užitečný seznam toho, co vám připadne, jakmile budou klíče vaše.

Nejprve celkový pohled

U typického bytu na Rudém moři počítejte se čtyřmi ročními položkami: daní z nemovitosti, poplatkem za služby v komplexu, energiemi a opravami s pojištěním. Projdeme si každou z nich a na konci je sečteme v příkladu. Pokud jste četli náš rozbor skutečného výnosu z pronájmu, poznáte stejné předpoklady o nákladech, takže čísla zde na sebe navazují s těmi tam. A pokud se teprve připravujete na rozpočet na samotnou koupi, náš krok za krokem průvodce nákupem pro cizince popisuje jednorázové poplatky.

1. Daň z nemovitosti: menší, než si myslíte, s novou slevou

Egypt každý rok zdaňuje stavby a platí ji vlastník. Podle průvodce daní z nemovitostí od Andersen Egypt činí sazba 10 % čisté roční nájemní hodnoty. Čistá hodnota je hrubá nájemní hodnota snížená o 30% odpočet u obytných nemovitostí (32 % u nebytových), který nahrazuje náklady na údržbu a správu.
Klíčové slovo je tu nájemní hodnota. Nejde o cenu, kterou jste zaplatili. Jde o hodnotu, kterou finanční úřad přiřadí jednotce, a ta je obvykle výrazně nižší než tržní cena. Byt, který stál 3 000 000 EGP, se tedy nezdaňuje sazbou 10 % z tří milionů. Díky bohu.
Tady je ilustrace a berte ji skutečně jen jako ilustraci: předpokládejme, že úřad ocení váš byt na roční nájemní hodnotu 120 000 EGP. Odečtěte 30 % a dostanete 84 000 EGP. Deset procent z této částky je 8 400 EGP ročně, tedy zhruba 117 £, 139 € nebo 162 $. Je to číslo, se kterým lze plánovat, ne číslo, které byste měli sdělovat na daňovém úřadu.

Co se změnilo v roce 2026

Tohle je nejzajímavější část. Parlament schválil novelizace v březnu 2026 a prezident je ratifikoval jako zákon č. 3 z roku 2026. Vlastní shrnutí změn od Registru nemovitostí ze 19. srpna 2026 uvádí hlavní body: osvobození pro hlavní bydliště se zvyšuje na čistou roční nájemní hodnotu 100 000 EGP (což úřad uvádí jako odpovídající nemovitosti v hodnotě až zhruba 8 milionů EGP), pokuty za pozdní platby jsou omezeny tak, aby nepřesáhly původní daňový dluh, a včasné podání přiznání přináší 25% snížení u obytných nemovitostí.
Nyní k termínu. Ahram Online s odkazem na vyjádření ministra financí Ahmeda Kuchuka 3. října 2026 uvedl, že 25% sleva se vztahuje na přiznání podaná prostřednictvím mobilní aplikace pro daň z nemovitostí do konce prosince 2026, a dalších 5% sleva za malé zálohové platby ve výši 200 až 1 000 EGP podle typu jednotky. Týž článek uvádí, že na aplikaci je již zaregistrováno asi 2,5 milionu jednotek. Spory před odvolacími komisemi nebo soudy lze urovnat zaplacením 70 % dlužné daně do 2. dubna 2027.
Dvě upřímná upozornění. Za prvé, osvobození hlavního bydliště platí, no, pro vaše hlavní bydliště. Pokud je váš byt na Rudém moři zimním útočištěm nebo pronajímaným bytem, nepředpokládejte, že na něj nárok máte: než podle něj budete plánovat, zeptejte se účetního, jak úřad zachází s druhými domovy a krátkodobými pronájmy. Za druhé, zdroje, které jsme našli, se neshodují u každého údaje (jeden populární výklad míchá starší a novější prahové hodnoty), takže důvěřujte stránce Registru a Ministerstvu financí.

2. Poplatek za služby v komplexu: ten, který se opravdu liší

Pokud je váš byt uvnitř komplexu nebo resortu, což platí u většiny rekreačních a investičních bytů, platíte za společný provoz: ostrahu, zahradnictví, bazény, výtahy, úklid společných prostor a někdy přístup na pláž nebo do posilovny. Tato položka rozpočtu se mezi projekty liší nejvíce, proto si zaslouží důkladné prozkoumání.

Jeden egyptský realitní portál, Nawy, zveřejnil 15. října 2026 průvodce, který to rozděluje na dvě části. Zaprvé jednorázová záloha (často nazývaná wadiaa neboli fond na opravy) ve výši zhruba 8 % až 10 % kupní ceny, obvykle placená ve splátkách před předáním. Zadruhé roční poplatek za služby ve výši zhruba 2 % až 5 % ceny jednotky, účtovaný měsíčně nebo čtvrtletně. Je to marketingový blog a stránka neuvádí zdroj těchto procent, takže je berte spíše jako horní hranici pro prémiové, plně obsluhované komplexy, než jako pravidlo.

Obraz z jiných zdrojů je mírnější. V průvodci pro penzisty, na který jsme se již dříve odvolávali, Global Investments uvádí, že poplatky za komplex a služby u nemovitosti v oblasti El Gouna činí zhruba 2 000 až 6 000 USD ročně. U bytu za 3 000 000 EGP (zhruba 57 700 USD) by to znamenalo 3,5 % až 10 % ročně, což je velmi široké rozpětí, které se u spodní hranice překrývá s Nawyho rozsahem a u horní jej výrazně převyšuje. Náš vlastní plánovací údaj 30 000 EGP (zhruba 577 USD, tedy 1 %) je výrazně nižší než oba, a to o něčem vypovídá: číslo se výrazně liší podle komplexu a velikosti jednotky. Závěr není důvěřovat jedinému číslu. Je třeba si písemně vyžádat skutečný poplatek za metr čtvereční ještě před koupí.

Čtyři otázky, které položte každému developerovi nebo správcovské firmě:

• Jaký je aktuální roční poplatek za služby na metr čtvereční a jak se vyvíjel za poslední tři roky?

• Je záloha do fondu oprav oddělená, kolik činí a kdy je splatná?

• Co přesně je zahrnuto: bazén, pláž, posilovna, shuttle, kabelový internet?

• Co se stane, když byt pronajmu, a účtuje správcovská firma extra poplatek za přístup nebo registraci?

Náš pracovní předpoklad pro níže uvedený příklad je 30 000 EGP ročně, což je stejný údaj, jaký jsme použili v článku o výnosech. Berte ho jako střední plánovací číslo pro slušný komplex, nic víc.

3. Energie: daň za klimatizaci

Elektřina je místo, kde léto posílá svou fakturu. Podle Egypt Independent, který 9. července 2026 informoval, domácí pásma nyní vypadají takto: 68 piastrů za kWh pro prvních 50 kWh, 78 piastrů pro 51 až 100, 95 piastrů pro 101 až 200, 1,55 EGP pro 201 až 350, 1,95 EGP pro 351 až 650, 2,10 EGP pro 651 až 1 000 a 2,58 EGP nad 1 000 kWh. Tentokrát vzrostla pouze nejvyšší sazba; ostatní zůstaly beze změny.

Co to znamená v praxi: byt, který používáte jen o víkendech, se pohodlně drží v levných pásmech. Byt, kde celý srpen běží dva klimatizace, rychle vyšplhá do pásem 1,55 až 1,95 EGP. Pokud by se celá měsíční spotřeba účtovala nejvyšší sazbou pásma, 600 kWh by stálo nejvýše zhruba 1 170 EGP, tedy přibližně 16 £, 19 € nebo 22 $. Zdroj neuvádí, zda se sazby uplatní na celou spotřebu, nebo postupně po částech, takže to berte jako horní mez. Přidejte vodu, internet (odhadujeme zhruba 400 až 600 EGP měsíčně, je to náš odhad) a občasnou plynovou láhev, a 24 000 EGP ročně je rozumný, mírně opatrný rozpočet pro obydlený byt s jednou ložnicí.

Mnoho resortních komplexů účtuje energie přes developera za jeho vlastní sazby. To je náš obecný dojem z trhu, nikoli doložené pravidlo, takže se zeptejte: kdo odečítá můj elektroměr a kolik platím za jednotku?

4. Opravy, pojištění a daň „je to Rudé moře“

Slaný vzduch, slunce a písek jsou krásné na dovolenkové fotky a tvrdé pro kliky dveří, zábradlí balkonů a klimatizační jednotky. Na opravy, opotřebení nábytku a pojištění vybavení počítáme 15 000 EGP ročně. V dobrém roce utratíte polovinu. V roce, kdy vypoví službu ohřívač vody i jedna split jednotka, utratíte více. Vyjde-li to v průměru, je to férové číslo, a je to stejné, jaké používáme ve výpočtech pro naše dovolenkové pronájmy.

Shrnutí: byt za 3 000 000 EGP

Zde je propočítaný příklad. Všechny údaje jsou ilustrativní, vycházejí z výše uvedených předpokladů a přepočtu podle kurzů z 30Rates ze 19. října 2026 (1 EUR = 60,24 EGP, 1 GBP = 71,74 EGP) a zhruba 52 EGP za dolar, na úrovni, kterou The Rio Times uvedl koncem září.

Roční náklad

EGP

Přibližně (GBP)

Daň z nemovitosti (ilustrativní, po 25% slevě: 8 400 EGP minus 25 %)

6,300

£88

Poplatek za služby v komplexu (náš plánovací údaj)

30,000

£418

Energie: elektřina, voda, internet (náš odhad)

24,000

£335

Opravy, opotřebení a pojištění (náš odhad)

15,000

£209

Celkem za rok

75,300

přibližně £1,050

To je zhruba 2,5 % kupní ceny ročně, neboli přibližně 6 275 EGP měsíčně (87 £, 104 € nebo 121 $). Bez slevy činí daňová položka 8 400 EGP a celkový součet stoupne na 77 400 EGP, což obraz příliš nemění. V eurech je roční celkem přibližně 1 250 €, v dolarech přibližně 1 450 $.

Pro srovnání: to je částka, kterou může pár utratit za několik víkendových výletů, a zároveň cena za vlastnictví místa na slunci po dobu dvanácti měsíců. Proto je také rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem v naší analýze výnosu 12,4 % tak důležitý: pokud byt pronajímáte, jsou to přesně ty náklady, které leží mezi uváděným číslem a vaším bankovním účtem.

Náklady, na které lidé zapomínají

Několik položek se neobjeví v úhledné tabulce, ale v reálném životě se objeví:

• Daň z prodeje při prodeji. Egypt vybírá 2,5 % z celkové prodejní ceny, nikoli ze zisku. Nawyho vysvětlení změn daní z dubna 2026 potvrzuje 2,5 % z plné prodejní hodnoty a briefing Mondaq od Youssry Saleh & Partners (1. září 2026) také zmiňuje 2,5% daň z převodu. Zahrňte ji do plánu výstupu od prvního dne.

• Daň z příjmu z nájmu. Pokud byt pronajímáte, je nájemné zdanitelný příjem. Neověřili jsme, jak se krátkodobé dovolenkové pronájmy liší od dlouhodobých, takže je to téma pro egyptského účetního, nejlépe ještě před příjezdem prvního hosta.

• Vybavení a výměna. Postele, pohovky a matrace rychle stárnou ve vlhkém a slaném klimatu. Počítejte s obnovou každých několik let.

• Poplatky za správu. Pokud byt svěříte makléři, počítejte s procentem z příjmu. V článku o výnosech jsme použili 20 %.

• Měna. Vaše náklady jsou v egyptských librách, vaše příjmy možná ne. Slabší libra dělá provozní náklady v eurech malými, silnější je dělá méně malými.

Jak mít účty v pořádku

Před složením zálohy si nechte každou roční částku písemně potvrdit. Pokud se na vás vztahuje 25% sleva, zaregistrujte jednotku v aplikaci pro daň z nemovitostí před koncem prosince. Veďte složku, papírovou nebo digitální, se všemi účtenkami a potvrzeními; je to nudné až do chvíle, kdy vám to ušetří spor. A pokud chcete druhý pohled na konkrétní komplex, nabídky pro Sahl Hasheesh, El Gouna a Hurghadu ukazují developera, jednotku a platební plán, takže můžete porovnat poplatky za služby stejným způsobem.

Vyplatí se to?

Podle výše uvedených čísel stojí provoz bytu s jednou ložnicí na Rudém moři o něco více než 1 000 £ ročně. To je návyk jedné kávy denně v Londýně. Slunce, moře a dveře, které jsou vaše, jsou v ceně. Trik je jednoduše znát tuto částku dříve, než se zavážete, a nedozvědět se ji v dopisu o šest měsíců později.

Připraveni spočítat čísla u skutečné nemovitosti? Prohlédněte si nemovitosti na prodej na Rudém moři a požádejte prodávajícího o poplatek za služby hned na začátku. Rádi vás nasměrujeme na ty, kteří odpoví okamžitě.